Hoe u AML-verplichtingen voor vastgoedmakelaars en advocaten in 2026 aanpakt

1. Waarom vastgoedmakelaars en advocaten onder bijzondere aandacht staan

Een vastgoedintermediair wordt een meldingsplichtige entiteit onder de AML-wet tijdens de bemiddeling van vastgoedverkopen en verhuren — zonder enige beperking (zie toepasselijke regelgeving). De veranderingen voor 2026 dwingen kantoren om hun clients lang voordat een reserveringsovereenkomst wordt ondertekend uitstekend te kennen.

AML-training mag niet alleen een "papieren" oefening zijn. Het moet functionele training zijn die precies aangeeft welke "waarschuwingssignalen" je moet zoeken (bijv. betalingen van buitenlandse rekeningen, verduistering van uiteindelijke begunstigden door complexe multinationale structuren).

2. Vastgoedmakelaar als meldingsplichtige entiteit — wanneer en wat precies

Een vastgoedmakelaar wordt een meldingsplichtige entiteit onder de toepasselijke bepalingen van de AML-wet. De wet bestrijkt: - Bemiddeling van vastgoedverkopen - Bemiddeling van vastgoedverhuren - Veiling van vastgoedpanden (veilingmeester) - Directe aankoop of verkoop van vastgoed in eigen naam Wanneer de identificatieverplichting ontstaat: - Bij het sluiten van een makelingscontract - Voor ondertekening van een reserveringsovereenkomst - Altijd voordat u enige betaling van een client aanvaardt

3. Advocaten, notarissen en juridische escrow

Bij witwasschema's met betrekking tot vastgoed fungeren advocaten en advocatenkantoren als kritieke eerste filters (zogenaamde poortwachters). Als u juridische escrows afhandelt, moet u absoluut zeker weten waar de middelen vandaan komen.

• Uitgebreide verificatie tegen de lijst van politiek prominente personen en EU- en VN-sanctieslijsten (zie de internationale sanctieslijsten).
• Verzameling van ondersteunende documenten – een eenvoudig ID is niet meer voldoende. Een AML-vragenlijst gericht op de bron van vermogen is verplicht.
• Als u enige verdenkingen koestert (STR – Suspicious Transaction Report onder de AML-wet), moet u dienovereenkomstig handelen. Dit niet doen riskeert verlies van beroepsvergunningen en verwoestende boetes van de FIU.

Belangrijk voor advocaten: Advocaten zijn vrijgesteld van de verplichting een contactpersoon aan de FIU te melden — zij melden verdachte transacties via de Orde van Advocaten, niet rechtstreeks aan de FIU (onder de AML-wet).

4. Overzicht van verplichtingen — vastgoedmakelaar

Als vastgoedmakelaar hebt u deze wettelijke verplichtingen: 1. **Intern beleid (SVZ) en risicobeoordeling** Een schriftelijk systeem van intern beleid afgestemd op vastgoedmakelaars. Het moet een beoordeling van risico's typisch voor uw markt bevatten — contante betalingen, buitenlandse kopers, complexe eigendomsstructuren. 2. **Client identificatie** Voor ondertekening van een makelingscontract — natuurlijke persoon op basis van identiteitsbewijs, rechtspersoon op basis van handelsregister + begunstigde. 3. **Maatregelen ter bestrijding van witwassen en financiering van terrorisme** Verificatie tegen sanctieslijsten, de lijst van politiek prominente personen en negatieve media. 4. **Voortdurende monitoring** Gedurende de makelingsperiode bewaakt u de zakenrelatie en werkt u de risicobeoordeling bij. 5. **Archivering gedurende 10 jaar** Alle client identificatiedocumentatie. 6. **Melding van een verdachte transactie aan de FIU** In geval van verdenking van witwassen of financiering van terrorisme. 7. **Training** Voor indiensttreding en minstens eenmaal per jaar. 8. **Contactpersoon voor FIU** Binnen 30 dagen na het worden van een meldingsplichtige entiteit.

5. Overzicht van verplichtingen — advocaat en notaris

Juridische beroepen hebben verplichtingen onder de AML-wet. Specifieke omstandigheden: **Wanneer ontstaat de verplichting:** Een advocaat of notaris moet een client identificeren wanneer diensten worden verleend met betrekking tot: - Beheer van client geld, effecten of ander vermogen - Oprichting of beheer van bedrijfsmaatschappijen - Aankoop of verkoop van vastgoed of bedrijfsaandelen - Financiële of commerciële transacties namens een client Juridisch advies zelf (vertegenwoordiging in gerechtelijke procedures) activeer niet de identificatieverplichting. **Specifieke bepalingen voor advocaten:** - Zij melden verdachte transacties niet rechtstreeks aan de FIU, maar aan de Orde van Advocaten - Zij zijn niet verplicht een contactpersoon aan de FIU te melden — een uitzondering in de wet - Anderszins hebben zij alle andere verplichtingen als andere meldingsplichtige entiteiten **Specifieke bepalingen voor notarissen:** - Zij melden verdachte transacties aan de Kamer van Notarissen van de Tsjechische Republiek - Zij zijn niet verplicht een contactpersoon aan de FIU te melden

6. AML-vragenlijstsjabloon voor vastgoedmakelaars

Voor bemiddeling bij een verkoop moet de client een AML-vragenlijst invullen die is afgestemd op vastgoedkantoren. Hierin moeten zij verklaren dat de geldmiddelen voor aankoop van vastgoed afkomstig zijn uit rechtmatige bronnen (salaris, giften, verkoop van ander eigendom, hypotheek). Een ander cruciaal onderdeel is het uitpakken van uiteindelijke begunstigden (UBO). Als een BV het eigendom koopt dat wordt beheerd door een buitenlandse holdingstructuur, hebben makelaar en advocaat een dwingende plicht om te achterhalen wie de uiteindelijke begunstigde is.

Een AML-vragenlijst voor een vastgoedkantoor moet het volgende bevatten: Voor een natuurlijke persoon — koper/verkoper: - Identificatiegegevens van het identiteitsbewijs - Nationaliteit en woonplaats - Bron van geldmiddelen voor aankoop van vastgoed (salaris, lening, verkoop van ander eigendom, gift — alles verifieerbaar) - Verklaring op erewoord met betrekking tot politieke prominentie Bovendien voor een rechtspersoon: - Bedrijfsidentificatie en handelsregisteruitreksel - Identificatie van de begunstigde (alle natuurlijke personen met >25% aandeel) - Eigendomsstructuur — indien complex, een grafisch diagram - Bron van bedrijfsmiddelen Besteed bijzondere aandacht aan: - Contante betalingen of ongebruikelijke betalingsmethoden - Buitenlandse eigendomsstructuren of kopers uit landen met hoog risico volgens FATF - Discrepantie tussen gedeclareerd inkomen en waarde van eigendom

7. Uitgebreide identificatie en maatregelen ter bestrijding van witwassen en financiering van terrorisme — wanneer toe te passen

De wet vereist uitgebreide identificatie en maatregelen ter bestrijding van witwassen en financiering van terrorisme wanneer: - De client een politiek prominente persoon is (minister, parlementslid, hoge ambtenaar of familielid) - De client afkomstig is uit een land op de FATF-lijst of EU grijs-/zwartlijsten - Ongebruikelijk complexe eigendomsstructuur zonder duidelijke economische reden - Betaling van een buitenlandse rekening of via tussenpersonen - De transactiewaarde aanzienlijk hoger is dan het gedeclareerde inkomen van de client Tijdens uitgebreide due diligence moet u: - De bron van geldmiddelen en vermogen op verifieerbare manier bepalen - Goedkeuring van een bevoegd persoon voor de transactie verkrijgen - De redenen voor uitgebreide due diligence documenteren

8. Boetes voor vastgoedmakelaars en advocaten

Inspecties door het Financiële Analysebureau (FIU) richten zich vooral op het bestaan van functionele processen. Meest voorkomende boetes in de vastgoed- en juridische sector: - Afwezigheid van SVZ of risicobeoordeling: boete tot CZK 1.000.000 (circa EUR 40.000) - Onvoldoende client identificatie: boete tot CZK 10.000.000 (circa EUR 400.000) - Niet melden van contactpersoon aan FIU: boete tot CZK 10.000.000 (circa EUR 400.000) - Niet melden van verdachte transactie: boete tot CZK 5.000.000 (circa EUR 200.000) De FIU controleert vooral tijdens inspecties: het bestaan van een functionele SVZ afgestemd op uw branche, een gedocumenteerde geschiedenis van client identificatie, verslagen van trainingen van werknemers en personen in een vergelijkbare positie, en een functioneel proces voor melding van verdachte transacties.

9. Praktische stappen — waar te beginnen

Voor vastgoedmakelaars: 1. Controleer uw status → /obligatorytest 2. Ontwikkel SVZ en risicobeoordeling 3. Meld de contactpersoon aan de FIU binnen 30 dagen 4. Stel een digitale AML-vragenlijst voor clients in 5. Train werknemers en personen in een vergelijkbare positie Voor advocaten en notarissen: 1. Controleer voor welke soorten diensten de identificatieverplichting ontstaat 2. Ontwikkel SVZ en risicobeoordeling 3. Stel een intern procedure voor melding van verdachte transacties in via uw kamer 4. Train werknemers en personen in een vergelijkbare positie AML PROOF begeleidt u automatisch door alle stappen.