Table of contents
- AML v realitách není krátkou epizodou — je to dlouhodobý trend
- Kdo je dnes povinný subjekt v realitách
- Obowiązki AML dzisiaj: fokus na systemy i dokumentację
- Sankcje i nadzór: rzeczywistość ostatnich lat
- Dlaczego AML po 2025 roku to przede wszystkim zarządzanie ryzykiem
- Jak to zrobić bez zbędnej biurokracji
AML v realitách není krátkou epizodou — je to dlouhodobý trend
AML povinnosti na realitním trhu nejsou krátkodobou epizodou, ale dlouhodobým trendem, který se v posledních letech zdokonalil a posílil. Klíčová změna zákona o AML v roce 2021 stanovila základní linii, ale skutečný dopad se stal viditelným v následujících letech – obzvláště vzhledem k politice AML EU a rostoucímu dohledu regulátorů.
V praxi to znamená jednu věc: není dostačující mít dokument s politikou v archivu. Povinné subjekty musí být schopny prokázat, že procesy AML fungují v praxi – a že konkrétní kroky byly správně provedeny v konkrétních případech.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są podmiotami zobowiązanymi zgodnie z ustawą AML i należą do najczęściej kontrolowanych grup w sektorze pozafinansowym. FIU szczególnie skupia się na identyfikacji klientów podczas pośredniczenia w kupnie i sprzedaży nieruchomości, weryfikacji rzeczywistego właściciela osób prawnych i prweryfikowaniu klientów na liście sankcji i rejestrach PEP.
Are you subject to AML?
Enter your company ID (IČO) and instantly find out whether you're subject to AML regulations
Kdo je dnes povinný subjekt v realitách
Povinný subjekt je v zásadě každý, kdo v průběhu své činnosti provádí činnosti související s nemovitostmi, které lze zneužít k praní peněz z trestné činnosti.
V praxi se AML povinnosti obvykle vztahují na:
- realitní zprostředkovatele (prodeje a vybrané pronájmy)
- vývojáře a investory do nemovitostí
- subjekty kupující a prodávající nemovitosti jako obchodní činnost
- zprostředkovatele pronájmů kancelářských, skladových a dalších komerčních prostor
- servisní a skupinové společnosti fungující jako zprostředkovatelé v realitních transakcích
Kluczowym obowiązkiem agenta nieruchomościowego jest zidentyfikowanie rzeczywistego właściciela każdej osoby prawnej wchodzącej w relacje handlowe i jego weryfikacja w rejestrze rzeczywistych właścicieli zgodnie z ustawą o rejestrze beneficjentów. Niedokonanie tego obowiązku jest jednym z najczęściej wykrytych uchybień FIU podczas kontroli agencji nieruchomościowych.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą również oceniać źródło środków w transakcjach, w których istnieje podejrzenie prania pieniędzy — szczególnie w przypadku płatności gotówką, klientów z krajów wysokiego ryzyka lub osób PEP. Dla tych klientów prawo wymaga wzmocnionej identyfikacji i poznania klienta w zależności od wewnętrznych procedur zgodnie z ustawą AML.
Obowiązki AML dzisiaj: fokus na systemy i dokumentację
Po 2025 roku jest jasne, że AML nie jest formalnością papierową. Inspekcje skupiają się na tym, czy podmiot zobowiązany ma wdrożony funkcjonalny, udokumentowany system.
- funkcjonalny wewnętrzny system AML — nie tylko dokument generyczny
- aktualną ocenę ryzyka dostosowaną do rzeczywistego modelu biznesu
- weryfikowalną identyfikację klienta i kontrolę
- udokumentowane szkolenia pracowników i osób na porównywalnych stanowiskach
- wyraźnie wyznaczoną osobę wyznaczoną
System polityk wewnętrznych agencji nieruchomościowej musi być dostosowany do konkretnych ryzyk sektora — wysokie wartości transakcji, anonimowych kupujących, klientów z zagranicy. Szablon generyczny pobrany z internetu się nie ostanie. FIU ocenia istotność IPS dla konkretnego rodzaju działalności.
Sankcje i nadzór: rzeczywistość ostatnich lat
Nadzór FIU i innych organów znacznie się zaostrzył. Sankcje pozostają wysokie i są nakładane w praktyce.
Ryzyko to już nie tylko podejrzane transakcje, ale też:
- brakująca lub nieaktualna dokumentacja
- formalne rozwiązania AML bez związku z praktyką
- niezgodność między deklarowanymi procedurami a rzeczywistością
Powtarzające się lub poważne naruszenia mogą skutkować nie tylko wysokimi grzywnami, ale także ograniczeniami lub zakazami działalności.
Dlaczego AML po 2025 roku to przede wszystkim zarządzanie ryzykiem
Obecne podejście AML podkreśla podejście oparte na ryzyku — zarządzanie ryzykiem na podstawie klienta, transakcji i modelu biznesu. Uniwersalne szablony przestają działać.
Podejście oparte na ryzyku w praktyce oznacza kategoryzację klientów na grupy ryzyka (niskie, średnie, wysokie ryzyko) i dostosowanie intensywności weryfikacji na podstawie wyniku oceny. Standardowa identyfikacja i poznanie klienta (Sekcja 9) są wystarczające dla klientów niskiego ryzyka; wzmocniona identyfikacja i poznanie klienta (Sekcja 9a) są obowiązkowe dla klientów wysokiego ryzyka. Ta kategoryzacja musi być udokumentowana i obronna podczas inspekcji.
- zrozumieć własny profil ryzyka
- pracować z AML na bieżąco
- używać systemu skalującego się z ich biznesem
To długoterminowa konfiguracja, nie jednorazowy dokument.
Jak to zrobić bez zbędnej biurokracji
AML PROOF powstało jako odpowiedź na obecną rzeczywistość: szerszy zakres podmiotów zobowiązanych, wyższe wymogi dowodowe i presja na efektywność i przejrzystość.
Celem nie jest "zaznaczenie AML na papierze", ale posiadanie funkcjonalnego, przejrzystego i kontrolowalnego rozwiązania, które wytrzyma inspekcje w 2025 roku i później.
AML PROOF automatyzuje identyfikację klienta i screening, ocenę ryzyka i generowanie dokumentów. Pośrednik lub agencja nieruchomościowa otrzymuje jasny system, w którym każdy przypadek — od onboardingu klienta do archiwizacji — pozostawia ścieżkę audytu z czasami dostępnymi dla FIU. Kredyty od 25 CZK za jednostkę (pakiet 1000 kredytów), kredyty bez daty wygaśnięcia.