Jak na AML povinnosti pro realitní makléře a právníky v roce 2026

1. Proč jsou realitní makléři a právníci pod zvláštním dohledem

Realitní zprostředkovatel se stává podle zákona o AML povinnou osobou, a to při zprostředkování prodeje i pronájmu nemovitostí — bez jakéhokoli limitu (§ 2 odst. 1 písm. d) zákona č. 253/2008 Sb.). Změny pro rok 2026 tlačí realitní kanceláře k tomu, aby klienta znaly dávno předtím, než se podepíše rezervační smlouva.

AML školení neprovádějte jen „pro papír“, ale jako funkční trénink toho, na co si dávat u klientů pozor (např. platba z off-shorových účtů, zastírání skutečného majitele přes spletité struktury).

2. Realitní makléř jako povinná osoba — kdy a co přesně

Realitní zprostředkovatel se stává povinnou osobou dle § 2 odst. 1 písm. d) zákona č. 253/2008 Sb. Zákon pokrývá: - Zprostředkování prodeje nemovitostí - Zprostředkování pronájmu nemovitostí - Dražbu nemovitých věcí (dražebník) - Přímý nákup nebo prodej nemovitostí vlastním jménem Kdy povinnost identifikace vzniká (§ 7): - Při uzavření smlouvy o zprostředkování - Před podpisem rezervační smlouvy - Vždy před přijetím jakékoli platby od klienta Realitní makléři mají navíc povinnost oznámit SVZ Finančnímu analytickému úřadu (§ 21 odst. 8 zákona č. 253/2008 Sb.) do 60 dnů od vzniku povinné osoby a při každé změně do 30 dnů. To je povinnost specifická pro realitní zprostředkovatele a provozovatele hazardních her — ostatní povinné osoby ji nemají.

3. Právníci, notáři a advokátní úschova

U legalizace peněz z trestné činnosti skrze nemovitosti jsou většinou právníci a advokátní kanceláře prvním filtrem (tzv. gatekeepers). Pokud provádíte advokátní úschovu, musíte s naprostou jistotou vědět, odkud peníze pocházejí.

• Ověření vůči seznamu politicky exponovaných osob a sankčním seznamům EU a OSN (zákon č. 69/2006 Sb.).
• Zhromažďování průkazních dokumentů – nestačí jen občanský průkaz, vyžaduje se AML dotazník zaměřený na původ majetku.
• Pokud pojmete podezření (OPO – Oznámení podezřelého obchodu (§ 18 zákona č. 253/2008 Sb.)), musíte jednat, jinak se vystavujete riziku až ztráty profesní licence a likvidační pokuty ze strany FAÚ.

Důležité pro advokáty: Advokáti jsou výjimkou z povinnosti oznamovat kontaktní osobu FAÚ (§ 22) — podezřelé obchody hlásí prostřednictvím České advokátní komory, nikoli přímo FAÚ (§ 27 zákona č. 253/2008 Sb.).

4. Přehled povinností — realitní makléř

Jako realitní zprostředkovatel máte tyto zákonné povinnosti: 1. **SVZ a hodnocení rizik (§ 21, § 21a)** Písemný systém vnitřních zásad přizpůsobený realitnímu zprostředkování. Musí zahrnovat hodnocení rizik typických pro váš trh — hotovostní platby, zahraniční kupující, složité vlastnické struktury. 2. **Oznámení SVZ FAÚ (§ 21 odst. 8)** Do 60 dnů od vzniku povinné osoby musíte doručit SVZ FAÚ. Změny hlásíte do 30 dnů. Tato povinnost platí pouze pro realitní zprostředkovatele a provozovatele hazardních her. 3. **Identifikace klienta (§ 7–8)** Před podpisem smlouvy o zprostředkování — fyzická osoba z dokladu totožnosti, právnická osoba z obchodního rejstříku + skutečný majitel. 4. **Kontrola klienta (§ 9)** Ověření vůči sankčním seznamům, seznamu politicky exponovaných osob a nepříznivým zprávám. 5. **Průběžné sledování (§ 9 odst. 1)** Po celou dobu zprostředkování sledujete obchodní vztah a aktualizujete hodnocení. 6. **Archivace 10 let (§ 16)** Veškerá dokumentace k identifikaci klientů. 7. **Oznámení podezřelého obchodu FAÚ (§ 18)** Při podezření na praní peněz nebo financování terorismu. 8. **Školení osob dle § 23** Před zařazením a nejméně jednou ročně. 9. **Kontaktní osoba FAÚ (§ 22)** Do 30 dnů od vzniku povinné osoby.

5. Přehled povinností — advokát a notář

Právní profese mají povinnosti dle § 2 odst. 1 písm. f) zákona č. 253/2008 Sb. Specifika: **Kdy vzniká povinnost (§ 7 odst. 3):** Advokát a notář musí provést identifikaci klienta při poskytování služeb týkajících se: - Správy peněz, cenných papírů nebo jiného majetku klienta - Zakládání nebo řízení obchodních korporací - Koupě nebo prodeje nemovitostí nebo obchodních podílů - Finančních nebo obchodních transakcí jménem klienta Samotné právní poradenství (zastupování v soudním řízení) povinnost identifikace nezakládá. **Specifika pro advokáty:** - Podezřelé obchody nehlásí přímo FAÚ, ale České advokátní komoře (§ 27) - Nejsou povinni oznamovat kontaktní osobu FAÚ (§ 22) — výjimka ze zákona - Jinak mají všechny ostatní povinnosti jako ostatní povinné osoby **Specifika pro notáře:** - Podezřelé obchody hlásí Notářské komoře ČR (§ 27) - Nejsou povinni oznamovat kontaktní osobu FAÚ (§ 22)

6. AML dotazník vzor pro realitní makléře

Před zprostředkováním prodeje by měl klient vyplnit formulář – takzvaný aml dotazník pro realitní kanceláře. Musí v něm mimo jiné prohlásit, že prostředky na koupi nemovitosti pocházejí z legálních zdrojů (mzda, dar, prodej jiné nemovitosti, hypotéka). Další částí dotazníku je rozkrývání skutečných majitelů. Pokud nemovitost kupuje s.r.o. a nad ní je zahraniční holdingová struktura, makléř i právník musí složitě dohledávat, kdo je konečným příjemcem.

AML dotazník pro realitní kancelář musí obsahovat: Pro fyzickou osobu — kupující/prodávající: - Identifikační údaje z dokladu totožnosti - Státní příslušnost a místo pobytu - Původ prostředků na koupi nemovitosti (mzda, úvěr, prodej jiné nemovitosti, dar — vše doložitelně) - Čestné prohlášení o politické exponovanosti Pro právnickou osobu navíc: - IČO a výpis z obchodního rejstříku - Identifikace skutečného majitele (všech fyzických osob s podílem >25 %) - Vlastnická struktura — pokud je složitá, grafické schéma - Původ prostředků společnosti Zvláštní pozornost věnujte: - Hotovostním platbám nebo neobvyklým způsobům úhrady - Zahraniční vlastnické struktury nebo kupující z rizikových zemí dle FATF - Nesoulad mezi deklarovaným příjmem a hodnotou nemovitosti

7. Zesílená identifikace a kontrola klienta — kdy ji uplatnit

Zákon (§ 9a, § 13) vyžaduje zesílenou identifikaci a kontrolu klienta při: - Klient je politicky exponovanou osobou (ministr, poslanec, vysoký úředník nebo jejich rodinný příslušník) - Klient pochází ze země na seznamu FATF nebo EU šedé/černé listiny - Neobvykle složitá vlastnická struktura bez zjevného ekonomického důvodu - Platba z off-shore účtu nebo přes prostředníky - Hodnota obchodu výrazně převyšuje deklarované příjmy klienta Při zesílené kontrole musíte: - Zjistit původ prostředků a majetku prokazatelným způsobem - Schválení obchodu pověřenou osobou - Dokumentovat důvody pro zesílenou kontrolu

8. Sankce pro realitní makléře a právníky

Kontroly Finančního analytického úřadu (FAÚ) se zaměřují primárně na existenci funkčních procesů. Nejčastější pokuty v realitním a právním sektoru: - Absence SVZ nebo hodnocení rizik: pokuta až 1 000 000 Kč - Neoznámení SVZ FAÚ (realitní makléři): pokuta až 1 000 000 Kč - Nedostatečná identifikace klienta: pokuta až 10 000 000 Kč - Neoznámení kontaktní osoby FAÚ: pokuta až 10 000 000 Kč - Neoznámení podezřelého obchodu: pokuta až 5 000 000 Kč FAÚ při kontrolách primárně prověřuje: existenci funkčního SVZ přizpůsobeného vašemu oboru, doloženou historii identifikace klientů, záznamy o školení zaměstnanců a osob v obdobném postavení a funkční proces oznamování podezřelých obchodů.

9. Praktické kroky — kde začít

Pro realitní makléře: 1. Ověřte svůj status → /obligatorytest 2. Vypracujte SVZ a hodnocení rizik 3. Oznámte SVZ FAÚ do 60 dnů (§ 21 odst. 8) 4. Oznámte kontaktní osobu FAÚ do 30 dnů (§ 22) 5. Nastavte digitální AML dotazník pro klienty 6. Proškolte zaměstnance (§ 23) Pro advokáty a notáře: 1. Ověřte u kterých typů služeb vzniká povinnost identifikace (§ 7 odst. 3) 2. Vypracujte SVZ a hodnocení rizik 3. Nastavte interní postup pro OPO přes komoru (§ 27) 4. Proškolte zaměstnance (§ 23) AML PROOF vás provede všemi kroky automaticky.