AML povinnosti v realitách po roce 2025: co dnes skutečně platí

AML povinnosti v realitách nejsou epizoda, ale dlouhodobý trend

AML povinnosti na realitním trhu nejsou krátkodobou epizodou, ale dlouhodobým trendem, který se v posledních letech dál zpřesňuje a prohlubuje. Zásadní novela AML zákona z roku 2021 sice položila základ, ale skutečný dopad se projevil až v následujících letech – zejména v návaznosti na evropskou AML politiku a rostoucí dohled dozorových orgánů.

V praxi to znamená jediné: nestačí mít „něco v šuplíku“. Povinná osoba musí umět doložit, že AML procesy reálně fungují a že konkrétní kroky u konkrétních případů proběhly správně.

Realitní zprostředkovatelé patří mezi povinné osoby podle § 2 zákona č. 253/2008 Sb. a jsou jednou z nejčastěji kontrolovaných skupin v nefinančním sektoru. FAÚ se zaměřuje zejména na identifikaci klientů při zprostředkování nákupu a prodeje nemovitostí, ověření skutečného majitele u právnických osob a prověření klientů na sankčních seznamech a v PEP registrech.

Kdo je dnes povinnou osobou na realitním trhu

Platí, že povinnou osobou je každý, kdo v rámci podnikání vykonává činnosti spojené s realitami a může být zneužit k legalizaci výnosů z trestné činnosti.

V praxi se AML povinnosti týkají zejména:

Klíčovou povinností realitního makléře je zjistit skutečného majitele u každé právnické osoby vstupující do obchodního vztahu a ověřit ho v evidenci skutečných majitelů dle zákona č. 37/2021 Sb. Nesplnění této povinnosti je jedním z nejčastějších nálezů FAÚ při kontrolách realitních kanceláří.

Realitní makléři musí také posoudit původ prostředků u transakcí kde vzniká podezření na praní peněz — zejména u hotovostních plateb, klientů z rizikových zemí nebo PEP osob. U těchto klientů zákon vyžaduje rozšířenou hloubkovou kontrolu (EDD) dle § 13 zákona č. 253/2008 Sb.

AML povinnosti dnes: důraz na systém a doložitelnost

Po roce 2025 je zcela zřejmé, že AML není „papírová formalita“. Kontroly se zaměřují na to, zda má povinná osoba funkční a prokazatelný systém.

Systém vnitřních zásad realitní kanceláře musí být přizpůsoben specifickým rizikům tohoto odvětví — vysoké hodnoty transakcí, anonymní kupující, klienti ze zahraničí. Generická šablona stažená z internetu neobstojí. FAÚ posuzuje relevantnost SVZ pro konkrétní obor podnikání.

Sankce a dohled: realita posledních let

V posledních letech dochází k výraznému zpřísnění dohledu ze strany FAÚ a dalších orgánů. Sankce za porušení AML povinností zůstávají vysoké a v praxi se skutečně ukládají.

Rizikem už nejsou jen podezřelé obchody, ale i:

Opakované nebo závažné porušení může vést nejen k vysokým pokutám, ale i k omezení nebo zákazu činnosti.

Proč je AML po roce 2025 hlavně o řízení rizik

Současný přístup k AML klade důraz na risk-based approach – tedy řízení rizik podle typu klienta, obchodu a podnikání. To znamená, že univerzální šablony přestávají fungovat.

Risk-based approach v praxi znamená kategorizovat klienty do rizikových skupin (nízké, střední, vysoké riziko) a přizpůsobit intenzitu kontroly podle výsledku hodnocení. U nízkorizikových klientů postačí standardní due diligence (CDD), u vysokorizikových je povinná rozšířená hloubková kontrola (EDD). Tato kategorizace musí být zdokumentována a obhajitelná při kontrole.

Jde o dlouhodobé nastavení, ne jednorázový dokument.

Jak na to bez zbytečné administrativy

AML PROOF vznikl jako reakce na realitu posledních let: stále širší okruh povinných osob, rostoucí nároky na doložitelnost a tlak na efektivitu a přehlednost.

Cílem není „splnit AML na papíře“, ale mít funkční, přehledné a kontrolovatelné řešení, které obstojí i při kontrole v roce 2025 a později.

AML PROOF automatizuje identifikaci a screening klientů, hodnocení rizik a generování dokumentace. Realitní makléř nebo kancelář získá přehledný systém kde každý případ — od onboardingu klienta po archivaci — zanechává auditní stopu s časovými razítky připravenou pro FAÚ. Cena začíná na 99 Kč za kredit, kredity bez expirace.