Jak na AML povinnosti pro realitní makléře a právníky v roce 2026

1. Proč jsou realitní makléři a právníci pod zvláštním dohledem

Realitní zprostředkovatel se stává podle zákona o AML povinnou osobou, a to při zprostředkování prodeje i pronájmu nemovitostí — bez jakéhokoli limitu (§ 2 odst. 1 písm. d) zákona č. 253/2008 Sb.). Změny pro rok 2026 tlačí realitní kanceláře k tomu, aby klienta znaly dávno předtím, než se podepíše rezervační smlouva.

AML školení neprovádějte jen „pro papír“, ale jako funkční trénink toho, na co si dávat u klientů pozor (např. platba z off-shorových účtů, zastírání skutečného majitele přes spletité struktury).

2. Realitní makléř jako povinná osoba — kdy a co přesně

Realitní zprostředkovatel se stává povinnou osobou dle § 2 odst. 1 písm. d) zákona č. 253/2008 Sb. Zákon pokrývá: - Zprostředkování prodeje nemovitostí - Zprostředkování pronájmu nemovitostí - Dražbu nemovitých věcí (dražebník) - Přímý nákup nebo prodej nemovitostí vlastním jménem Kdy povinnost identifikace vzniká (§ 7): - Při uzavření smlouvy o zprostředkování - Před podpisem rezervační smlouvy - Vždy před přijetím jakékoli platby od klienta

3. Právníci, notáři a advokátní úschova

U legalizace peněz z trestné činnosti skrze nemovitosti jsou většinou právníci a advokátní kanceláře prvním filtrem (tzv. gatekeepers). Pokud provádíte advokátní úschovu, musíte s naprostou jistotou vědět, odkud peníze pocházejí.

• Ověření vůči seznamu politicky exponovaných osob a sankčním seznamům EU a OSN (zákon č. 69/2006 Sb.).
• Zhromažďování průkazních dokumentů – nestačí jen občanský průkaz, vyžaduje se AML dotazník zaměřený na původ majetku.
• Pokud pojmete podezření (OPO – Oznámení podezřelého obchodu (§ 18 zákona č. 253/2008 Sb.)), musíte jednat, jinak se vystavujete riziku až ztráty profesní licence a likvidační pokuty ze strany FIU.

Důležité pro advokáty: Advokáti jsou výjimkou z povinnosti oznamovat kontaktní osobu FIU (§ 22) — podezřelé obchody hlásí prostřednictvím České advokátní komory, nikoli přímo FIU (§ 27 zákona č. 253/2008 Sb.).

4. Přehled povinností — realitní makléř

Jako realitní zprostředkovatel máte tyto zákonné povinnosti: 1. **SVZ a hodnocení rizik (§ 21, § 21a)** Písemný systém vnitřních zásad přizpůsobený realitnímu zprostředkování. Musí zahrnovat hodnocení rizik typických pro váš trh — hotovostní platby, zahraniční kupující, složité vlastnické struktury. 2. **Identifikace klienta (§ 7–8)** Před podpisem smlouvy o zprostředkování — fyzická osoba z dokladu totožnosti, právnická osoba z obchodního rejstříku + skutečný majitel. 3. **Kontrola klienta (§ 9)** Ověření vůči sankčním seznamům, seznamu politicky exponovaných osob a nepříznivým zprávám. 4. **Průběžné sledování (§ 9 odst. 1)** Po celou dobu zprostředkování sledujete obchodní vztah a aktualizujete hodnocení. 5. **Archivace 10 let (§ 16)** Veškerá dokumentace k identifikaci klientů. 6. **Oznámení podezřelého obchodu FIU (§ 18)** Při podezření na praní peněz nebo financování terorismu. 7. **Školení osob dle § 23** Před zařazením a nejméně jednou ročně. 8. **Kontaktní osoba FIU (§ 22)** Do 30 dnů od vzniku povinné osoby.

5. Přehled povinností — advokát a notář

Právní profese mají povinnosti dle § 2 odst. 1 písm. f) zákona č. 253/2008 Sb. Specifika: **Kdy vzniká povinnost (§ 7 odst. 3):** Advokát a notář musí provést identifikaci klienta při poskytování služeb týkajících se: - Správy peněz, cenných papírů nebo jiného majetku klienta - Zakládání nebo řízení obchodních korporací - Koupě nebo prodeje nemovitostí nebo obchodních podílů - Finančních nebo obchodních transakcí jménem klienta Samotné právní poradenství (zastupování v soudním řízení) povinnost identifikace nezakládá. **Specifika pro advokáty:** - Podezřelé obchody nehlásí přímo FIU, ale České advokátní komoře (§ 27) - Nejsou povinni oznamovat kontaktní osobu FIU (§ 22) — výjimka ze zákona - Jinak mají všechny ostatní povinnosti jako ostatní povinné osoby **Specifika pro notáře:** - Podezřelé obchody hlásí Notářské komoře ČR (§ 27) - Nejsou povinni oznamovat kontaktní osobu FIU (§ 22)

6. AML dotazník vzor pro realitní makléře

Před zprostředkováním prodeje by měl klient vyplnit formulář – takzvaný aml dotazník pro realitní kanceláře. Musí v něm mimo jiné prohlásit, že prostředky na koupi nemovitosti pocházejí z legálních zdrojů (mzda, dar, prodej jiné nemovitosti, hypotéka). Další částí dotazníku je rozkrývání skutečných majitelů. Pokud nemovitost kupuje s.r.o. a nad ní je zahraniční holdingová struktura, makléř i právník musí složitě dohledávat, kdo je konečným příjemcem.

AML dotazník pro realitní kancelář musí obsahovat: Pro fyzickou osobu — kupující/prodávající: - Identifikační údaje z dokladu totožnosti - Státní příslušnost a místo pobytu - Původ prostředků na koupi nemovitosti (mzda, úvěr, prodej jiné nemovitosti, dar — vše doložitelně) - Čestné prohlášení o politické exponovanosti Pro právnickou osobu navíc: - IČO a výpis z obchodního rejstříku - Identifikace skutečného majitele (všech fyzických osob s podílem >25 %) - Vlastnická struktura — pokud je složitá, grafické schéma - Původ prostředků společnosti Zvláštní pozornost věnujte: - Hotovostním platbám nebo neobvyklým způsobům úhrady - Zahraniční vlastnické struktury nebo kupující z rizikových zemí dle FATF - Nesoulad mezi deklarovaným příjmem a hodnotou nemovitosti

7. Zesílená identifikace a kontrola klienta — kdy ji uplatnit

Zákon (§ 9a, § 13) vyžaduje zesílenou identifikaci a kontrolu klienta při: - Klient je politicky exponovanou osobou (ministr, poslanec, vysoký úředník nebo jejich rodinný příslušník) - Klient pochází ze země na seznamu FATF nebo EU šedé/černé listiny - Neobvykle složitá vlastnická struktura bez zjevného ekonomického důvodu - Platba z off-shore účtu nebo přes prostředníky - Hodnota obchodu výrazně převyšuje deklarované příjmy klienta Při zesílené kontrole musíte: - Zjistit původ prostředků a majetku prokazatelným způsobem - Schválení obchodu pověřenou osobou - Dokumentovat důvody pro zesílenou kontrolu

8. Sankce pro realitní makléře a právníky

Kontroly Finančního analytického úřadu (FIU) se zaměřují primárně na existenci funkčních procesů. Nejčastější pokuty v realitním a právním sektoru: - Absence SVZ nebo hodnocení rizik: pokuta až 1 000 000 Kč - Nedostatečná identifikace klienta: pokuta až 10 000 000 Kč - Neoznámení kontaktní osoby FIU: pokuta až 10 000 000 Kč - Neoznámení podezřelého obchodu: pokuta až 5 000 000 Kč FIU při kontrolách primárně prověřuje: existenci funkčního SVZ přizpůsobeného vašemu oboru, doloženou historii identifikace klientů, záznamy o školení zaměstnanců a osob v obdobném postavení a funkční proces oznamování podezřelých obchodů.

9. Praktické kroky — kde začít

Pro realitní makléře: 1. Ověřte svůj status → /obligatorytest 2. Vypracujte SVZ a hodnocení rizik 3. Oznámte kontaktní osobu FIU do 30 dnů (§ 22) 4. Nastavte digitální AML dotazník pro klienty 5. Proškolte zaměstnance (§ 23) Pro advokáty a notáře: 1. Ověřte u kterých typů služeb vzniká povinnost identifikace (§ 7 odst. 3) 2. Vypracujte SVZ a hodnocení rizik 3. Nastavte interní postup pro OPO přes komoru (§ 27) 4. Proškolte zaměstnance (§ 23) AML PROOF vás provede všemi kroky automaticky.