Jak na AML povinnosti pro realitní makléře a právníky v roce 2026

1. Proč jsou realitní makléři a právníci pod zvláštním dohledem

Der Immobilienmakler wird gemäß das AML-Gesetz zu einer verpflichteten Person, und zwar bei der Vermittlung von Verkauf und Miete von Immobilien — ohne jegliche Beschränkung. Die Änderungen für 2026 drängen Immobilienbüros dazu, ihre Kunden lange vor der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags zu kennen.

AML školení neprovádějte jen „pro papír“, ale jako funkční trénink toho, na co si dávat u klientů pozor (např. platba z off-shorových účtů, zastírání skutečného majitele přes spletité struktury).

2. Realitní makléř jako povinná osoba — kdy a co přesně

Der Immobilienmakler wird verpflichtete Person gemäß anwendbarer Bestimmungen das AML-Gesetz Das Gesetz umfasst: - Vermittlung von Immobilienverkäufen - Vermittlung von Immobilienmietungen - Versteigerung von Immobilien (Auktionator) - Direkter Kauf oder Verkauf von Immobilien im eigenen Namen Wann entsteht die Identifizierungspflicht: - Bei Abschluss eines Vermittlungsvertrags - Vor der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags - Immer vor Annahme einer Zahlung vom Kunden

3. Právníci, notáři a advokátní úschova

U legalizace peněz z trestné činnosti skrze nemovitosti jsou většinou právníci a advokátní kanceláře prvním filtrem (tzv. gatekeepers). Pokud provádíte advokátní úschovu, musíte s naprostou jistotou vědět, odkud peníze pocházejí.

• Überprüfung anhand der Liste politisch exponierter Personen und der EU- und UN-Sanktionslisten (die internationale Sanktionen-Gesetze).
• Zhromažďování průkazních dokumentů – nestačí jen občanský průkaz, vyžaduje se AML dotazník zaměřený na původ majetku.
• Wenn Sie einen Verdacht hegen (Meldung verdächtiger Transaktionen), müssen Sie handeln, sonst setzen Sie sich dem Risiko von bis hin zum Verlust der Berufslizenz und einer Liquidationsstrafe durch die FIU aus.

Wichtig für Anwälte: Anwälte sind von der Pflicht ausgenommen, eine Kontaktperson bei der FIU zu melden — verdächtige Transaktionen werden über die Tschechische Anwaltskammer gemeldet, nicht direkt an die FIU (anwendbare gesetzliche Bestimmungen das AML-Gesetz).

4. Přehled povinností — realitní makléř

Als Immobilienmakler haben Sie folgende gesetzliche Pflichten: 1. **Internes Kontrollsystem und Risikobewertung** Schriftliches System interner Grundsätze, angepasst an die Immobilienvermittlung. Muss die für Ihren Markt typischen Risiken bewerten — Barzahlungen, ausländische Käufer, komplexe Eigentumsstrukturen. 2. **Kundenidentifizierung** Vor Unterzeichnung eines Vermittlungsvertrags — natürliche Person anhand eines Ausweisdokuments, juristische Person anhand des Handelsregisters + wirtschaftlicher Eigentümer. 3. **Kundenprüfung** Überprüfung anhand von Sanktionslisten, Liste politisch exponierter Personen und ungünstigen Nachrichten. 4. **Kontinuierliche Überwachung** Während der gesamten Vermittlung überwachen Sie die Geschäftsbeziehung und aktualisieren die Risikobewertung. 5. **Archivierung 10 Jahre lang** Alle Dokumentation zur Kundenidentifizierung. 6. **Meldung verdächtiger Transaktionen an die FIU** Bei Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung. 7. **Schulung des Personals** Vor Aufnahme und mindestens einmal jährlich. 8. **Kontaktperson für die FIU** Innerhalb von 30 Tagen nach Entstehung der Verpflichtung.

5. Přehled povinností — advokát a notář

Rechtsberufe haben Pflichten gemäß das AML-Gesetz. Besonderheiten: **Wann die Pflicht entsteht:** Rechtsanwalt und Notar müssen die Identifizierung des Mandanten bei der Erbringung von Dienstleistungen durchführen, die Folgendes betreffen: - Verwaltung von Geldern, Wertpapieren oder sonstigem Vermögen des Mandanten - Gründung oder Leitung von Handelsgesellschaften - Kauf oder Verkauf von Immobilien oder Geschäftsanteilen - Finanzielle oder geschäftliche Transaktionen im Namen des Mandanten Die bloße Rechtsberatung (Vertretung in Gerichtsverfahren) begründet keine Identifizierungspflicht. **Besonderheiten für Rechtsanwälte:** - Verdächtige Geschäfte werden nicht direkt der FIU, sondern der Tschechischen Rechtsanwaltskammer (ČAK) gemeldet - Sie sind nicht verpflichtet, eine Kontaktperson bei der FIU zu melden — gesetzliche Ausnahme - Im Übrigen haben sie alle sonstigen Pflichten wie andere verpflichtete Personen **Besonderheiten für Notare:** - Verdächtige Geschäfte werden der Notarkammer der Tschechischen Republik (NK ČR) gemeldet - Sie sind nicht verpflichtet, eine Kontaktperson bei der FIU zu melden

6. AML dotazník vzor pro realitní makléře

Před zprostředkováním prodeje by měl klient vyplnit formulář – takzvaný aml dotazník pro realitní kanceláře. Musí v něm mimo jiné prohlásit, že prostředky na koupi nemovitosti pocházejí z legálních zdrojů (mzda, dar, prodej jiné nemovitosti, hypotéka). Další částí dotazníku je rozkrývání skutečných majitelů. Pokud nemovitost kupuje s.r.o. a nad ní je zahraniční holdingová struktura, makléř i právník musí složitě dohledávat, kdo je konečným příjemcem.

AML dotazník pro realitní kancelář musí obsahovat: Pro fyzickou osobu — kupující/prodávající: - Identifikační údaje z dokladu totožnosti - Státní příslušnost a místo pobytu - Původ prostředků na koupi nemovitosti (mzda, úvěr, prodej jiné nemovitosti, dar — vše doložitelně) - Čestné prohlášení o politické exponovanosti Pro právnickou osobu navíc: - IČO a výpis z obchodního rejstříku - Identifikace skutečného majitele (všech fyzických osob s podílem >25 %) - Vlastnická struktura — pokud je složitá, grafické schéma - Původ prostředků společnosti Zvláštní pozornost věnujte: - Hotovostním platbám nebo neobvyklým způsobům úhrady - Zahraniční vlastnické struktury nebo kupující z rizikových zemí dle FATF - Nesoulad mezi deklarovaným příjmem a hodnotou nemovitosti

7. Zesílená identifikace a kontrola klienta — kdy ji uplatnit

Das AML-Gesetz (bestimmte Vorschriften zur Identifikation und Kontrolle) verlangt eine verstärkte Identifizierung und Überwachung des Kunden bei: - Der Kunde ist eine politisch exponierte Person (Minister, Abgeordneter, hochrangiger Beamter oder deren Familienangehöriger) - Der Kunde stammt aus einem Land auf der FATF- oder EU-Grau-/Schwarzliste - Ungewöhnlich komplexe Eigentumsstruktur ohne offensichtlichen wirtschaftlichen Grund - Zahlung von einem Offshore-Konto oder über Mittelsmänner - Der Transaktionswert übersteigt das erklärte Einkommen des Kunden erheblich Bei der verstärkten Kontrolle müssen Sie: - Die Herkunft der Mittel und des Vermögens auf nachweisbare Weise feststellen - Die Transaktion durch eine beauftragte Person genehmigen lassen - Die Gründe für die verstärkte Kontrolle dokumentieren

8. Sankce pro realitní makléře a právníky

Kontroly Finančního analytického úřadu (FIU) se zaměřují primárně na existenci funkčních procesů. Nejčastější pokuty v realitním a právním sektoru: - Absence SVZ nebo hodnocení rizik: pokuta až 1 000 000 Kč - Nedostatečná identifikace klienta: pokuta až 10 000 000 Kč - Neoznámení kontaktní osoby FIU: pokuta až 10 000 000 Kč - Neoznámení podezřelého obchodu: pokuta až 5 000 000 Kč FIU při kontrolách primárně prověřuje: existenci funkčního SVZ přizpůsobeného vašemu oboru, doloženou historii identifikace klientů, záznamy o školení zaměstnanců a osob v obdobném postavení a funkční proces oznamování podezřelých obchodů.

9. Praktické kroky — kde začít

Für Immobilienmakler: 1. Überprüfen Sie Ihren Status → /obligatorytest 2. Erstellen Sie eine SVZ und eine Risikobewertung 3. Melden Sie die Kontaktperson der FIU innerhalb von 30 Tagen 4. Richten Sie einen digitalen AML-Fragebogen für Kunden ein 5. Schulen Sie Ihre Mitarbeiter Für Rechtsanwälte und Notare: 1. Überprüfen Sie, bei welchen Dienstleistungsarten eine Identifizierungspflicht entsteht 2. Erstellen Sie eine SVZ und eine Risikobewertung 3. Legen Sie ein internes Verfahren für OPO über die Kammer fest 4. Schulen Sie Ihre Mitarbeiter AML PROOF führt Sie automatisch durch alle Schritte.