Obsah článku
AML povinnosti v realitách nejsou epizoda, ale dlouhodobý trend
AML povinnosti na realitním trhu nejsou krátkodobou epizodou, ale dlouhodobým trendem, který se v posledních letech dál zpřesňuje a prohlubuje. Zásadní novela AML zákona z roku 2021 sice položila základ, ale skutečný dopad se projevil až v následujících letech – zejména v návaznosti na evropskou AML politiku a rostoucí dohled dozorových orgánů.
V praxi to znamená jediné: nestačí mít „něco v šuplíku“. Povinná osoba musí umět doložit, že AML procesy reálně fungují a že konkrétní kroky u konkrétních případů proběhly správně.
Immobilienmakler sind verpflichtete Personen gemäß dem AML-Gesetz und gehören zu den am häufigsten kontrollierten Gruppen im nichtfinanziellen Sektor. Die FIU konzentriert sich besonders auf die Identifizierung von Kunden beim Makeln von Immobilienkauf und -verkauf, die Überprüfung des wirtschaftlichen Eigentümers bei juristischen Personen und die Überprüfung von Kunden gegen Sanktionslisten und in Registern politisch exponierter Personen.
Unterliegen Sie AML?
Geben Sie die Unternehmens-ID (IČO) ein und erfahren Sie sofort, ob Sie den AML-Vorschriften unterliegen
Kdo je dnes povinnou osobou na realitním trhu
Platí, že povinnou osobou je každý, kdo v rámci podnikání vykonává činnosti spojené s realitami a může být zneužit k legalizaci výnosů z trestné činnosti.
V praxi se AML povinnosti týkají zejména:
- realitních zprostředkovatelů (prodej i vybrané nájmy)
- developerů a investorů do nemovitostí
- subjektů nakupujících a prodávajících nemovitosti jako podnikatelskou činnost
- zprostředkovatelů pronájmů kanceláří, skladů a dalších komerčních prostor
- servisních a skupinových společností, které v realitních transakcích vystupují jako prostředník
Die Schlüsselpflicht eines Immobilienmaklers ist es, den wirtschaftlichen Eigentümer jeder juristischen Person, die in eine Geschäftsbeziehung eintritt, festzustellen und ihn im Register der wirtschaftlichen Eigentümer zu überprüfen. Die Nichterfüllung dieser Pflicht ist einer der häufigsten Befunde der FIU bei Kontrollen von Immobilienbüros.
Immobilienmakler müssen auch die Mittelherkunft bei Transaktionen bewerten, bei denen der Verdacht auf Geldwäsche entsteht – insbesondere bei Barzahlungen, Kunden aus Risikoländern oder Personen aus PEP-Listen. Bei diesen Kunden erfordert das Gesetz eine verstärkte Sorgfaltsprüfung gemäß den anwendbaren AML-Bestimmungen.
AML povinnosti dnes: důraz na systém a doložitelnost
Po roce 2025 je zcela zřejmé, že AML není „papírová formalita“. Kontroly se zaměřují na to, zda má povinná osoba funkční a prokazatelný systém.
- funkční systém vnitřních zásad, nikoli jen obecný dokument
- aktuální hodnocení rizik odpovídající reálnému modelu podnikání
- doložitelnou identifikaci a kontrolu klientů
- prokazatelné školení zaměstnanců a osob v obdobném postavení
- jasně určenou pověřenou osobu
Systém vnitřních zásad realitní kanceláře musí být přizpůsoben specifickým rizikům tohoto odvětví — vysoké hodnoty transakcí, anonymní kupující, klienti ze zahraničí. Generická šablona stažená z internetu neobstojí. FIU posuzuje relevantnost SVZ pro konkrétní obor podnikání.
Sankce a dohled: realita posledních let
V posledních letech dochází k výraznému zpřísnění dohledu ze strany FIU a dalších orgánů. Sankce za porušení AML povinností zůstávají vysoké a v praxi se skutečně ukládají.
Rizikem už nejsou jen podezřelé obchody, ale i:
- chybějící nebo neaktuální dokumentace
- formální AML řešení bez vazby na praxi
- nesoulad mezi deklarovanými postupy a realitou
Opakované nebo závažné porušení může vést nejen k vysokým pokutám, ale i k omezení nebo zákazu činnosti.
Proč je AML po roce 2025 hlavně o řízení rizik
Současný přístup k AML klade důraz na risk-based approach – tedy řízení rizik podle typu klienta, obchodu a podnikání. To znamená, že univerzální šablony přestávají fungovat.
Risk-based approach v praxi znamená kategorizovat klienty do rizikových skupin (nízké, střední, vysoké riziko) a přizpůsobit intenzitu kontroly podle výsledku hodnocení. U nízkorizikových klientů postačí standardní due diligence (CDD), u vysokorizikových je povinná rozšířená hloubková kontrola (EDD). Tato kategorizace musí být zdokumentována a obhajitelná při kontrole.
- rozumět svému vlastnímu rizikovému profilu
- pracovat s AML průběžně
- mít systém, který roste spolu s jejich podnikáním
Jde o dlouhodobé nastavení, ne jednorázový dokument.
Jak na to bez zbytečné administrativy
AML PROOF vznikl jako reakce na realitu posledních let: stále širší okruh povinných osob, rostoucí nároky na doložitelnost a tlak na efektivitu a přehlednost.
Cílem není „splnit AML na papíře“, ale mít funkční, přehledné a kontrolovatelné řešení, které obstojí i při kontrole v roce 2025 a později.
AML PROOF automatizuje identifikaci a screening klientů, hodnocení rizik a generování dokumentace. Realitní makléř nebo kancelář získá přehledný systém kde každý případ — od onboardingu klienta po archivaci — zanechává auditní stopu s časovými razítky připravenou pro FIU. Kredity od 25 Kč za kus (balíček 1 000), kredity bez expirace.