Jak na AML povinnosti pre realitní makléře a právnaky v roce 2026

1. Preč sú realitní makléři a právnaci pod zvláštním dohledem

Sprostredkovateľ nehnuteľností sa stáva povinnou osobou podľa zákona AML počas sprostredkovania predaja a prenájmu nehnuteľností — bez akéhokoľvek limitu podľa zákona AML. Zmeny na rok 2026 tlačia agentúry, aby dôkladne poznali svojho klienta dlho predtým, ako sa podpíše rezervačná zmluva.

AML školení neprovádějte jen „pre papír“, ale jako funkční trénink toho, na co si dávat u klientů pozor (např. platba z off-shorových účtů, zastírání konečného užívateľa výhod (KUV) cez spletité struktury).

2. Realitní makléř jako povinná osoba — kdy a co přesně

Sprostredkovateľ nehnuteľností sa stáva povinnou osobou podľa príslušného ustanovenia zákona AML. Zákon pokrýva: - Sprostredkovanie predaja nehnuteľností - Sprostredkovanie prenájmu nehnuteľností - Dražby nehnuteľného majetku (dražobník) - Priamy nákup alebo predaj nehnuteľnosti vlastným menom Kedy vzniká povinnosť identifikácie: - Pri uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy - Pred podpísaním rezervačnej zmluvy - Vždy pred prijatím akejkoľvek platby od klienta

3. Právníci, notáři a advokátní úschova

U legalizace peněz z trestné činnosti skrze nemovitosti sú většinou právnaci a advokátní kanceláře prvním filtrem (tzv. gatekeepers). Ak provádíte advokátní úschovu, musíte s naprostou jistotou vědět, odkud penízo pocházejí.

• Overenie voči zoznamu politicky exponovaných osôb a sankčným zoznamom EÚ a OSN (the international sanctions legislation).
• Zhromažďování průkazních dokumentů – nestačí jen občanský průkaz, vyžaduje sa AML dotazník zaměřený na původ majetku.
• Ak máte akékoľvek podozrenia (SPT – Správa o podozrivej transakcii podľa príslušných ustanovení zákona AML), musíte konať zodpovedajúcim spôsobom. Nedodržanie riskuje stratu profesionálnych licencií a devastujúce pokuty od FIU.

Dôležité pre právnikov: Právnici sú oslobodení od povinnosti hlásať kontaktnú osobu FIU (príslušné ustanovenie) — správy o podozrivých transakciách podávajú prostredníctvom Slovenskej advokátskej komory, nie priamo FIU (príslušné ustanovenie zákona AML).

4. Přehled povinností — realitní makléř

Ako sprostredkovateľ nehnuteľností máte tieto právne povinnosti: 1. **Vnútorné politiky (SVZ) a posúdenie rizika** Písaný systém vnútorných politík prispôsobený sprostredkovaniu nehnuteľností. Musí zahŕňať posúdenie rizík typických pre váš trh — hotovostné platby, zahraniční kupujúci, komplexné vlastnícke štruktúry. 2. **Identifikácia klienta** Pred podpísaním sprostredkovateľskej zmluvy — fyzická osoba z OP, právnická osoba z obchodného registra + skutočný vlastník. 3. **Bežná starostlivosť voči klientovi** Overenie voči zoznamom sankcií, zoznam politicky exponovaných osôb a negatívne médiá. 4. **Nepretržitý monitoring** Počas celej doby sprostredkovania monitorujete obchodný vzťah a aktualizujete posúdenie rizika. 5. **Archivovanie na 10 rokov** Všetka dokumentácia identifikácie klienta. 6. **Hlásenie podozrivej transakcie FIU** V prípade podozrenia na pranie peňazí alebo financovanie terorizmu. 7. **Školenie** Pred nástupom a najmenej raz ročne. 8. **Kontaktná osoba pre FIU** Počas 30 dní od stania sa povinnou osobou.

5. Přehled povinností — advokát a notář

Právnické profesie majú povinnosti podľa príslušných ustanovení zákona AML. Špecifiká: **Kedy vzniká povinnosť:** Právnik alebo notár musí identifikovať klienta pri poskytovaní služieb súvisiacich s: - Spravovaním peňazí, cenných papierov alebo iného majetku klienta - Založením alebo spravovaním obchodných spoločností - Kúpou alebo predajom nehnuteľností alebo podielov v spoločnosti - Finančnými alebo obchodnými transakciami v mene klienta Samotné právne poradenstvo (zastupovanie v súdnych konaniach) nezapríčiňuje povinnosť identifikácie. **Špecifiká pre právnikov:** - Nehlasia podozrivé transakcie priamo FIU, ale Slovenskej advokátskej komore - Nie sú povinní hlásať kontaktnú osobu FIU — výnimka zo zákona - Inak majú všetky ostatné povinnosti ako ostatné povinné osoby **Špecifiká pre notárov:** - Hlasia podozrivé transakcie Komore notárov Slovenskej republiky - Nie sú povinní hlásať kontaktnú osobu FIU

6. AML dotazník vzor pre realitní makléře

Pred zprostředkováním prodeje by měl klient vyplnit formulář – takzvaný aml dotazník pre realitní kanceláře. Musí v něm mimo jiné prohlásit, že prostředky na koupi nemovitosti pocházejí z legálních zdrojů (mzda, dar, prodej jiné nemovitosti, hypotéka). Další částí dotazníku je rozkrývání skutečných majitelů. Ak nemovitost kupuje s.r.o. a nad ní je zahraniční holdingová struktura, makléř i právnak musí složitě dohledávat, kdo je konečným příjemcem.

AML dotazník pre realitní kancelář musí obsahovat: Pre fyzickou osobu — kupující/prodávající: - Identifikační údaje z dokladu totožnosti - Státní příslušnost a místo pobytu - Původ prostředků na koupi nemovitosti (mzda, úvěr, prodej jiné nemovitosti, dar — všetko doložitelně) - Čestné prohlášení o politické exponovanosti Pre právnickou osobu navíc: - IČO a výpis z obchodního rejstříku - Identifikácia konečného užívateľa výhod (KUV) (všetkých fyzických osôb s podílem >25 %) - Vlastnická struktura — ak je složitá, grafické schéma - Původ prostředků společnosti Zvláštní pozornost věnujte: - Hotovostním platbám alebo neobvyklým způsobům úhrady - Zahraniční vlastnické struktury alebo kupující z rizikových zemí podľa FATF - Nesoulad mezi deklarovaným příjmem a hodnotou nemovitosti

7. Zesílená identifikácia a due diligence klienta — kdy ji uplatnit

Zákon AML vyžaduje zesílenú identifikáciu a due diligence klienta pri: - Klient je politicky exponovanou osobou (minister, poslanec, vysoký úradník alebo ich rodinný príslušník) - Klient pochádza zo krajiny na zozname FATF alebo EU šedej/čiernej listiny - Neobvykle zložitá vlastnícka štruktúra bez zjavného ekonomického dôvodu - Platba z off-shore účtu alebo cez sprostredkovateľov - Hodnota obchodu výrazne prevyšuje deklarované príjmy klienta Pri zesílenej kontrole musíte: - Zistiť pôvod prostriedkov a majetku preukázateľným spôsobom - Schválenie obchodu poverenou osobou - Dokumentovať dôvody pre zesílenú kontrolu

8. Sankcie pre realitní makléře a právnaky

Inšpekcie Finančného analytického úradu (FIU) sa zameriavajú predovšetkým na existenciu funkčných procesov. Najčastejšie pokuty v sektore nehnuteľností a právnických služieb: - Absencia SVZ alebo posúdenia rizika: pokuta až do EUR 40 000 - Nedostatočná identifikácia klienta: pokuta až do EUR 400 000 - Nehlásenie kontaktnej osoby FIU: pokuta až do EUR 400 000 - Nehlásenie podozrivej transakcie: pokuta až do EUR 200 000 FIU primárne kontroluje počas inšpekcií: existenciu funkčného SVZ prispôsobeného vašemu odboru, dokumentovanú históriu identifikácie klienta, záznamy o školení zamestnancov a osôb v porovnateľnej pozícii a funkčný proces na hlásenie podozrivých transakcií.

9. Praktické kroky — kde začít

Pre sprostredkovateľov nehnuteľností: 1. Overujte svoj stav → /obligatorytest 2. Vypracujte SVZ a posúdenie rizika 3. Upozornite FIU na kontaktnú osobu do 30 dní 4. Nastavte digitálny AML dotazník pre klientov 5. Školte zamestnancov a osoby v porovnateľnej pozícii Pre právnikov a notárov: 1. Overujte, pre ktoré typy služieb vzniká povinnosť identifikácie 2. Vypracujte SVZ a posúdenie rizika 3. Nastavte vnútorný postup na hlásenie podozrivých transakcií prostredníctvom vašej komory 4. Školte zamestnancov a osoby v porovnateľnej pozícii AML PROOF vás automaticky prevedie všetkými krokmi.