Jak na AML povinnosti pre realitní makléře a právnaky v roce 2026

1. Preč sú realitní makléři a právnaci pod zvláštním dohledem

Realitní zprostředkovatel sa stává podľa zákona o AML povinnou osobou, a to pri zprostředkování prodeje i pronájmu nemovitostí — bez jakéhokoli limitu (§ 2 odst. 1 písm. d) zákona č. 297/2008 Z.z.). Změny pre rok 2026 tlačí realitní kanceláře k tomu, aby klienta znaly dávno předtím, niež sa podepíše rezervační smlouva.

AML školení neprovádějte jen „pre papír“, ale jako funkční trénink toho, na co si dávat u klientů pozor (např. platba z off-shorových účtů, zastírání konečného užívateľa výhod (KUV) cez spletité struktury).

2. Realitní makléř jako povinná osoba — kdy a co přesně

Realitní zprostředkovatel sa stává povinnou osobou podľa § 2 odst. 1 písm. d) zákona č. 297/2008 Z.z. Zákon pokrývá: - Zprostředkování prodeje nemovitostí - Zprostředkování pronájmu nemovitostí - Dražbu nemovitých věcí (dražebník) - Přímý nákup alebo prodej nemovitostí vlastním jménem Kdy povinnost identifikácia vzniká (§ 7): - Pri uzavření smlouvy o zprostředkování - Pred podpisem rezervační smlouvy - Vždy pred přijetím jakékoli platby od klienta

3. Právníci, notáři a advokátní úschova

U legalizace peněz z trestné činnosti skrze nemovitosti sú většinou právnaci a advokátní kanceláře prvním filtrem (tzv. gatekeepers). Ak provádíte advokátní úschovu, musíte s naprostou jistotou vědět, odkud penízo pocházejí.

• Ověření vůči seznamu politicky exponovaných osôb a sankčním seznamům EU a OSN (zákon č. 69/2006 Sb.).
• Zhromažďování průkazních dokumentů – nestačí jen občanský průkaz, vyžaduje sa AML dotazník zaměřený na původ majetku.
• Ak pojmete podezření (NBO – Neobvyklá obchodná operácia (§ 18 zákona č. 297/2008 Z.z.)), musíte jednat, jinak sa vystavujete riziku až ztráty profesní licence a likvidační pokuty zo strany FIIT.

Důležité pre advokáty: Advokáti sú výjimkou z povinnosti oznamovat kontaktní osobu FIIT (§ 22) — podezřelé obchody hlásí prostřednictvím České advokátní komory, nikoli priamo FIIT (§ 27 zákona č. 297/2008 Z.z.).

4. Přehled povinností — realitní makléř

Jako realitní zprostředkovatel máte tyto zákonné povinnosti: 1. **PVC a hodnocení rizik (§ 21, § 21a)** Písemný program vlastnej činnosti přizpůsobený realitnímu zprostředkování. Musí zahrnovat hodnocení rizik typických pre váš trh — hotovostní platby, zahraniční kupující, složité vlastnické struktury. 2. **Identifikácia klienta (§ 7–8)** Pred podpisem smlouvy o zprostředkování — fyzická osoba z dokladu totožnosti, právnická osoba z obchodního rejstříku + konečný užívateľ výhod (KUV). 3. **Due diligence klienta (§ 9)** Ověření vůči sankčním seznamům, seznamu politicky exponovaných osôb a nepříznivým zprávám. 4. **Průběžné sledování (§ 9 odst. 1)** Po celou dobu zprostředkování sledujete obchodní vztah a aktualizujete hodnocení. 5. **Archivácia 5 rokov (§ 16)** Voškerá dokumentácia k identifikáciu klientů. 6. **Neobvyklá obchodná operácia FIIT (§ 18)** Pri podezření na praní peněz alebo financování terorismu. 7. **Školení osôb podľa § 23** Pred zařazením a nejméně jednou ročně. 8. **Kontaktní osoba FIIT (§ 22)** Do 30 dnů od vzniku povinné osoby.

5. Přehled povinností — advokát a notář

Právní profese mají povinnosti podľa § 2 odst. 1 písm. f) zákona č. 297/2008 Z.z. Specifika: **Kdy vzniká povinnost (§ 7 odst. 3):** Advokát a notář musí provést identifikáciu klienta pri poskytování služeb týkajících sa: - Správy peněz, cenných papírů alebo jiného majetku klienta - Zakládání alebo řízení obchodních korporací - Koupě alebo prodeje nemovitostí alebo obchodních podílů - Finančních alebo obchodních transakcí jménem klienta Samotné právní poradenství (zastupování v soudním řízení) povinnost identifikácia nezakládá. **Specifika pre advokáty:** - Podezřelé obchody nehlásí priamo FIIT, ale České advokátní komoře (§ 27) - Nejsou povinni oznamovat kontaktní osobu FIIT (§ 22) — výjimka zo zákona - Jinak mají všetky ostatní povinnosti jako ostatní povinné osoby **Specifika pre notáře:** - Podezřelé obchody hlásí Notářské komoře ČR (§ 27) - Nejsou povinni oznamovat kontaktní osobu FIIT (§ 22)

6. AML dotazník vzor pre realitní makléře

Pred zprostředkováním prodeje by měl klient vyplnit formulář – takzvaný aml dotazník pre realitní kanceláře. Musí v něm mimo jiné prohlásit, že prostředky na koupi nemovitosti pocházejí z legálních zdrojů (mzda, dar, prodej jiné nemovitosti, hypotéka). Další částí dotazníku je rozkrývání skutečných majitelů. Ak nemovitost kupuje s.r.o. a nad ní je zahraniční holdingová struktura, makléř i právnak musí složitě dohledávat, kdo je konečným příjemcem.

AML dotazník pre realitní kancelář musí obsahovat: Pre fyzickou osobu — kupující/prodávající: - Identifikační údaje z dokladu totožnosti - Státní příslušnost a místo pobytu - Původ prostředků na koupi nemovitosti (mzda, úvěr, prodej jiné nemovitosti, dar — všetko doložitelně) - Čestné prohlášení o politické exponovanosti Pre právnickou osobu navíc: - IČO a výpis z obchodního rejstříku - Identifikácia konečného užívateľa výhod (KUV) (všetkých fyzických osôb s podílem >25 %) - Vlastnická struktura — ak je složitá, grafické schéma - Původ prostředků společnosti Zvláštní pozornost věnujte: - Hotovostním platbám alebo neobvyklým způsobům úhrady - Zahraniční vlastnické struktury alebo kupující z rizikových zemí podľa FATF - Nesoulad mezi deklarovaným příjmem a hodnotou nemovitosti

7. Zesílená identifikácia a due diligence klienta — kdy ji uplatnit

Zákon (§ 9a, § 13) vyžaduje zesílenou identifikáciu a due diligence klienta pri: - Klient je politicky exponovanou osobou (ministr, poslanec, vysoký úředník alebo jejich rodinný příslušník) - Klient pochází zo země na seznamu FATF alebo EU šedé/černé listiny - Neobvykle složitá vlastnická struktura bez zjevného ekonomického důvodu - Platba z off-shore účtu alebo cez prostředníky - Hodnota obchodu výrazně převyšuje deklarované příjmy klienta Pri zesílené kontrole musíte: - Zjistit původ prostředků a majetku prokazatelným způsobem - Schválení obchodu pověřenou osobou - Dokumentovat důvody pre zesílenou kontrolu

8. Sankcie pre realitní makléře a právnaky

Kontroly Finančního analytického úřadu (FIIT) sa zaměřují primárně na existenci funkčních procesů. Nejčastější pokuty v realitním a právnam sektoru: - Absence PVC alebo hodnocení rizik: pokuta až 1 000 000 Kč - Nedostatečná identifikácia klienta: pokuta až 10 000 000 Kč - Neoznámení kontaktní osoby FIIT: pokuta až 10 000 000 Kč - Neneobvyklá obchodná operácia: pokuta až 5 000 000 Kč FIIT pri kontrolách primárně prověřuje: existenci funkčního PVC přizpůsobeného vašemu oboru, doloženou historii identifikácia klientů, záznamy o školení zaměstnanců a osôb v obdobném postavení a funkční proces oznamovanie neobvyklých obchodných operácií.

9. Praktické kroky — kde začít

Pre realitní makléře: 1. Ověřte svůj status → /obligatorytest 2. Vypracujte PVC a hodnocení rizik 3. Oznámte kontaktní osobu FIIT do 30 dnů (§ 22) 4. Nastavte digitální AML dotazník pre klientov 5. Preškolte zaměstnance (§ 23) Pre advokáty a notáře: 1. Ověřte u ktorých typů služeb vzniká povinnost identifikácia (§ 7 odst. 3) 2. Vypracujte PVC a hodnocení rizik 3. Nastavte interní postup pre NBO cez komoru (§ 27) 4. Preškolte zaměstnance (§ 23) AML PROOF vás provede všemi kroky automaticky.