Jak na AML povinnosti pre realitní makléře a právnaky v roce 2026

1. Preč sú realitní makléři a právnaci pod zvláštním dohledem

Realitní zprostředkovatel sa stává podľa zákona o AML povinnou osobou, a to pri zprostředkování prodeje i pronájmu nemovitostí — bez jakéhokoli limitu (§ 2 odst. 1 písm. d) zákona č. 297/2008 Z.z.). Změny pre rok 2026 tlačí realitní kanceláře k tomu, aby klienta znaly dávno předtím, niež sa podepíše rezervační smlouva.

AML školení neprovádějte jen „pre papír“, ale jako funkční trénink toho, na co si dávat u klientů pozor (např. platba z off-shorových účtů, zastírání konečného užívateľa výhod (KUV) cez spletité struktury).

2. Realitní makléř jako povinná osoba — kdy a co přesně

Realitní zprostředkovatel sa stává povinnou osobou podľa § 2 odst. 1 písm. d) zákona č. 297/2008 Z.z. Zákon pokrývá: - Zprostředkování prodeje nemovitostí - Zprostředkování pronájmu nemovitostí - Dražbu nemovitých věcí (dražebník) - Přímý nákup alebo prodej nemovitostí vlastním jménem Kdy povinnost identifikácia vzniká (§ 7): - Pri uzavření smlouvy o zprostředkování - Pred podpisem rezervační smlouvy - Vždy pred přijetím jakékoli platby od klienta Realitní makléři mají navíc povinnost oznámit PVC Finančnímu analytickému úřadu (§ 21 odst. 8 zákona č. 297/2008 Z.z.) do 60 dnů od vzniku povinné osoby a pri každé změně do 30 dnů. To je povinnost specifická pre realitní zprostředkovatele a provozovatele hazardních her — ostatní povinné osoby ji nemají.

3. Právníci, notáři a advokátní úschova

U legalizace peněz z trestné činnosti skrze nemovitosti sú většinou právnaci a advokátní kanceláře prvním filtrem (tzv. gatekeepers). Ak provádíte advokátní úschovu, musíte s naprostou jistotou vědět, odkud penízo pocházejí.

• Ověření vůči seznamu politicky exponovaných osôb a sankčním seznamům EU a OSN (zákon č. 69/2006 Sb.).
• Zhromažďování průkazních dokumentů – nestačí jen občanský průkaz, vyžaduje sa AML dotazník zaměřený na původ majetku.
• Ak pojmete podezření (NBO – Neobvyklá obchodná operácia (§ 18 zákona č. 297/2008 Z.z.)), musíte jednat, jinak sa vystavujete riziku až ztráty profesní licence a likvidační pokuty zo strany FIIT.

Důležité pre advokáty: Advokáti sú výjimkou z povinnosti oznamovat kontaktní osobu FIIT (§ 22) — podezřelé obchody hlásí prostřednictvím České advokátní komory, nikoli priamo FIIT (§ 27 zákona č. 297/2008 Z.z.).

4. Přehled povinností — realitní makléř

Jako realitní zprostředkovatel máte tyto zákonné povinnosti: 1. **PVC a hodnocení rizik (§ 21, § 21a)** Písemný program vlastnej činnosti přizpůsobený realitnímu zprostředkování. Musí zahrnovat hodnocení rizik typických pre váš trh — hotovostní platby, zahraniční kupující, složité vlastnické struktury. 2. **Oznámení PVC FIIT (§ 21 odst. 8)** Do 60 dnů od vzniku povinné osoby musíte doručit PVC FIIT. Změny hlásíte do 30 dnů. Tato povinnost platí pouze pre realitní zprostředkovatele a provozovatele hazardních her. 3. **Identifikácia klienta (§ 7–8)** Pred podpisem smlouvy o zprostředkování — fyzická osoba z dokladu totožnosti, právnická osoba z obchodního rejstříku + konečný užívateľ výhod (KUV). 4. **Due diligence klienta (§ 9)** Ověření vůči sankčním seznamům, seznamu politicky exponovaných osôb a nepříznivým zprávám. 5. **Průběžné sledování (§ 9 odst. 1)** Po celou dobu zprostředkování sledujete obchodní vztah a aktualizujete hodnocení. 6. **Archivácia 5 rokov (§ 16)** Voškerá dokumentácia k identifikáciu klientů. 7. **Neobvyklá obchodná operácia FIIT (§ 18)** Pri podezření na praní peněz alebo financování terorismu. 8. **Školení osôb podľa § 23** Pred zařazením a nejméně jednou ročně. 9. **Kontaktní osoba FIIT (§ 22)** Do 30 dnů od vzniku povinné osoby.

5. Přehled povinností — advokát a notář

Právní profese mají povinnosti podľa § 2 odst. 1 písm. f) zákona č. 297/2008 Z.z. Specifika: **Kdy vzniká povinnost (§ 7 odst. 3):** Advokát a notář musí provést identifikáciu klienta pri poskytování služeb týkajících sa: - Správy peněz, cenných papírů alebo jiného majetku klienta - Zakládání alebo řízení obchodních korporací - Koupě alebo prodeje nemovitostí alebo obchodních podílů - Finančních alebo obchodních transakcí jménem klienta Samotné právní poradenství (zastupování v soudním řízení) povinnost identifikácia nezakládá. **Specifika pre advokáty:** - Podezřelé obchody nehlásí priamo FIIT, ale České advokátní komoře (§ 27) - Nejsou povinni oznamovat kontaktní osobu FIIT (§ 22) — výjimka zo zákona - Jinak mají všetky ostatní povinnosti jako ostatní povinné osoby **Specifika pre notáře:** - Podezřelé obchody hlásí Notářské komoře ČR (§ 27) - Nejsou povinni oznamovat kontaktní osobu FIIT (§ 22)

6. AML dotazník vzor pre realitní makléře

Pred zprostředkováním prodeje by měl klient vyplnit formulář – takzvaný aml dotazník pre realitní kanceláře. Musí v něm mimo jiné prohlásit, že prostředky na koupi nemovitosti pocházejí z legálních zdrojů (mzda, dar, prodej jiné nemovitosti, hypotéka). Další částí dotazníku je rozkrývání skutečných majitelů. Ak nemovitost kupuje s.r.o. a nad ní je zahraniční holdingová struktura, makléř i právnak musí složitě dohledávat, kdo je konečným příjemcem.

AML dotazník pre realitní kancelář musí obsahovat: Pre fyzickou osobu — kupující/prodávající: - Identifikační údaje z dokladu totožnosti - Státní příslušnost a místo pobytu - Původ prostředků na koupi nemovitosti (mzda, úvěr, prodej jiné nemovitosti, dar — všetko doložitelně) - Čestné prohlášení o politické exponovanosti Pre právnickou osobu navíc: - IČO a výpis z obchodního rejstříku - Identifikácia konečného užívateľa výhod (KUV) (všetkých fyzických osôb s podílem >25 %) - Vlastnická struktura — ak je složitá, grafické schéma - Původ prostředků společnosti Zvláštní pozornost věnujte: - Hotovostním platbám alebo neobvyklým způsobům úhrady - Zahraniční vlastnické struktury alebo kupující z rizikových zemí podľa FATF - Nesoulad mezi deklarovaným příjmem a hodnotou nemovitosti

7. Zesílená identifikácia a due diligence klienta — kdy ji uplatnit

Zákon (§ 9a, § 13) vyžaduje zesílenou identifikáciu a due diligence klienta pri: - Klient je politicky exponovanou osobou (ministr, poslanec, vysoký úředník alebo jejich rodinný příslušník) - Klient pochází zo země na seznamu FATF alebo EU šedé/černé listiny - Neobvykle složitá vlastnická struktura bez zjevného ekonomického důvodu - Platba z off-shore účtu alebo cez prostředníky - Hodnota obchodu výrazně převyšuje deklarované příjmy klienta Pri zesílené kontrole musíte: - Zjistit původ prostředků a majetku prokazatelným způsobem - Schválení obchodu pověřenou osobou - Dokumentovat důvody pre zesílenou kontrolu

8. Sankcie pre realitní makléře a právnaky

Kontroly Finančního analytického úřadu (FIIT) sa zaměřují primárně na existenci funkčních procesů. Nejčastější pokuty v realitním a právnam sektoru: - Absence PVC alebo hodnocení rizik: pokuta až 1 000 000 Kč - Neoznámení PVC FIIT (realitní makléři): pokuta až 1 000 000 Kč - Nedostatečná identifikácia klienta: pokuta až 10 000 000 Kč - Neoznámení kontaktní osoby FIIT: pokuta až 10 000 000 Kč - Neneobvyklá obchodná operácia: pokuta až 5 000 000 Kč FIIT pri kontrolách primárně prověřuje: existenci funkčního PVC přizpůsobeného vašemu oboru, doloženou historii identifikácia klientů, záznamy o školení zaměstnanců a osôb v obdobném postavení a funkční proces oznamovanie neobvyklých obchodných operácií.

9. Praktické kroky — kde začít

Pre realitní makléře: 1. Ověřte svůj status → /obligatorytest 2. Vypracujte PVC a hodnocení rizik 3. Oznámte PVC FIIT do 60 dnů (§ 21 odst. 8) 4. Oznámte kontaktní osobu FIIT do 30 dnů (§ 22) 5. Nastavte digitální AML dotazník pre klientov 6. Preškolte zaměstnance (§ 23) Pre advokáty a notáře: 1. Ověřte u ktorých typů služeb vzniká povinnost identifikácia (§ 7 odst. 3) 2. Vypracujte PVC a hodnocení rizik 3. Nastavte interní postup pre NBO cez komoru (§ 27) 4. Preškolte zaměstnance (§ 23) AML PROOF vás provede všemi kroky automaticky.