Obsah článku
AML povinnosti v realitách nejsou epizoda, ale dlouhodobý trend
AML povinnosti na realitním trhu nejsou krátkodobou epizodou, ale dlouhodobým trendem, který sa v posledních letech dál zpřesňuje a prohlubuje. Zásadní novela AML zákona z roku 2021 sice položila základ, ale skutečný dopad sa projevil až v nasledujúcech letech – zejména v návaznosti na evropskou AML politiku a rostoucí dohled dozorových orgánů.
V praxi to znamená jediné: nestačí mať „něco v šuplíku“. Povinná osoba musí umět doložit, že AML procesy reálně fungují a že konkrétní kroky u konkrétních případů proběhly správně.
Sprostredkovatelia nehnuteľností sú povinné subjekty podľa zákon AML a patria medzi najčastejšie kontrolované skupiny v nefinančnom sektore. FIU sa zameriava najmä na identifikáciu klienta pri sprostredkovaní kúpy a predaja nehnuteľností, overenie skutočného vlastníka právnických osôb a kontrolu klientov voči zoznamom sankcií a registrom PEP.
Podliehate AML?
Zadajte IČO vašej spoločnosti a okamžite zistite, či podliehate AML predpisom
Kdo je dnes povinnou osobou na realitním trhu
Platí, že povinnou osobou je každý, kdo v rámci podnikání vykonává činnosti spojené s realitami a môže byť zneužit k legalizaci výnosů z trestné činnosti.
V praxi sa AML povinnosti týkají zejména:
- realitních zprostředkovatelů (prodej i vybrané nájmy)
- developerů a investorů do nemovitostí
- subjektů nakupujících a prodávajících nemovitosti jako podnikatelskou činnost
- zprostředkovatelů pronájmů kanceláří, skladů a ďalších komerčních prostor
- servisních a skupinových společností, které v realitních transakcích vystupují jako prostředník
Kľúčovou povinnosťou sprostredkovateľa nehnuteľností je identifikovať skutočného vlastníka každej právnickej osoby vstupujúcej do obchodného vzťahu a overiť ho v registri skutočných vlastníkov podľa the beneficial ownership register legislation. Nesplnenie tejto povinnosti je jedným z najčastejších zistení FIU počas kontrol agentúr nehnuteľností.
Sprostredkovatelia nehnuteľností musia tiež posúdiť zdroj finančných prostriedkov pre transakcie, keď existuje podozrenie na pranie peňazí – najmä pre platby v hotovosti, klientov z vysokorizikovných krajín alebo osoby PEP. Pre týchto klientov zákon vyžaduje vylepšenú identifikáciu a overenie klienta (oddiel 9a) podľa zákon AML.
AML povinnosti dnes: důraz na systém a doložitelnost
Po roce 2025 je zcela zřejmé, že AML není „papírová formalita“. Kontroly sa zaměřují na to, zda má povinná osoba funkční a prokazatelný systém.
- funkční program vlastnej činnosti, nikoli jen obecný dokument
- aktuální hodnocení rizik odpovídající reálnému modelu podnikání
- doložitelnou identifikáciu a due diligence klientov
- prokazatelné školení zaměstnanců a osôb v obdobném postavení
- jasně určenou určenú osobu
Systém interných politík sprostredkovateľskej agentúry nehnuteľností musí byť prispôsobený špecifickým rizikám sektora – vysokým hodnotám transakcií, anonymným kupujúcim, klientom zo zahraničia. Generická šablóna stiahnutá z internetu sa nepodarí. FIU posúdi relevantnosť IPS pre konkrétnu oblasť činnosti.
Sankcie a dohled: realita posledních let
Dohľad zo strany FIU a ďalších orgánov sa výrazne sprísnил. Sankcie zostávajú vysoké a v praxi sa ukladajú.
Rizikem už nejsou jen podezřelé obchody, ale i:
- chybějící alebo neaktuální dokumentácia
- formální AML řešení bez vazby na praxi
- nesoulad mezi deklarovanými postupy a realitou
Opakované alebo závažné porušení môže vést nejen k vysokým pokutám, ale i k omezení alebo zákazu činnosti.
Preč je AML po roce 2025 hlavně o řízení rizik
Současný prístup k AML klade důraz na risk-based approach – tedy řízení rizik podľa typu klienta, obchodu a podnikání. To znamená, že univerzální šablony přestávají fungovat.
Risk-based approach v praxi znamená kategorizovat klientov do rizikových skupin (nízké, střední, vysoké riziko) a přizpůsobit intenzitu kontroly podľa výsledku hodnocení. U nízkorizikových klientů postačí standardní due diligence (CDD), u vysokorizikových je povinná rozšířená hloubková kontrola (EDD). Tato kategorizace musí byť zdokumentována a obhajitelná pri kontrole.
- rozumět svému vlastnímu rizikovému profilu
- pracovat s AML průběžně
- mať systém, který roste spolu s jejich podnikáním
Ide o dlouhodobé nastavení, nie jednorázový dokument.
Jak na to bez zbytečné administrativy
AML PROOF vznikl jako reakce na realitu posledních let: stále širší okruh povinných osôb, rostoucí nároky na doložitelnost a tlak na efektivitu a přehlednost.
Cieľom není „splniť AML na papíře“, ale mať funkční, přehledné a kontrolovatelné řešení, které obstojí i pri kontrole v roce 2025 a později.
AML PROOF automatizuje identifikáciu a kontrolu klientov, posúdenie rizika a generovanie dokumentov. Sprostredkovateľ nehnuteľností alebo agentúra získa jasný systém, kde každý prípad – od onboardingu klienta po archivovanie – zanecháva audit trail s časovými pečiatkami pripravený pre FIU. Kredity od CZK 25 za jednotku (balík 1 000 kreditov), kredity bez expirácií.