AML povinnosti v realitách po roce 2025: co dnes skutečně platí

AML povinnosti v realitách nejsou epizoda, ale dlouhodobý trend

AML povinnosti na realitním trhu nejsou krátkodobou epizodou, ale dlouhodobým trendem, který sa v posledních letech dál zpřesňuje a prohlubuje. Zásadní novela AML zákona z roku 2021 sice položila základ, ale skutečný dopad sa projevil až v nasledujúcech letech – zejména v návaznosti na evropskou AML politiku a rostoucí dohled dozorových orgánů.

V praxi to znamená jediné: nestačí mať „něco v šuplíku“. Povinná osoba musí umět doložit, že AML procesy reálně fungují a že konkrétní kroky u konkrétních případů proběhly správně.

Realitní zprostředkovatelé patří mezi povinné osoby podľa § 2 zákona č. 297/2008 Z.z. a sú jednou z nejčastěji kontrolovaných skupin v nefinančním sektoru. FIIT sa zaměřuje zejména na identifikáciu klientů pri zprostředkování nákupu a prodeje nemovitostí, ověření konečného užívateľa výhod (KUV) u právnických osôb a prověření klientů na sankčních seznamech a v PEP registrech.

Kdo je dnes povinnou osobou na realitním trhu

Platí, že povinnou osobou je každý, kdo v rámci podnikání vykonává činnosti spojené s realitami a môže byť zneužit k legalizaci výnosů z trestné činnosti.

V praxi sa AML povinnosti týkají zejména:

Klíčovou povinností realitního makléře je zjistit konečného užívateľa výhod (KUV) u každé právnické osoby vstupující do obchodního vztahu a overiť ho v evidenci skutečných majitelů podľa zákona č. 37/2021 Sb. Nesplnění této povinnosti je jedním z nejčastějších nálezů FIIT pri kontrolách realitních kanceláří.

Realitní makléři musí také posoudit původ prostředků u transakcí kde vzniká podezření na praní peněz — zejména u hotovostních plateb, klientů z rizikových zemí alebo PEP osôb. U týchto klientů zákon vyžaduje rozšířenou hloubkovou kontrolu (EDD) podľa § 13 zákona č. 297/2008 Z.z.

AML povinnosti dnes: důraz na systém a doložitelnost

Po roce 2025 je zcela zřejmé, že AML není „papírová formalita“. Kontroly sa zaměřují na to, zda má povinná osoba funkční a prokazatelný systém.

Program vlastnej činnosti realitní kanceláře musí byť přizpůsoben specifickým rizikům tohoto odvětví — vysoké hodnoty transakcí, anonymní kupující, klienti zo zahraničí. Generická šablona stažená z internetu neobstojí. FIIT posuzuje relevantnost PVC pre konkrétní obor podnikání.

Sankcie a dohled: realita posledních let

V posledních letech dochází k výraznému zpřísnění dohledu zo strany FIIT a ďalších orgánů. Sankcie za porušení AML povinností zůstávají vysoké a v praxi sa skutečně ukládají.

Rizikem už nejsou jen podezřelé obchody, ale i:

Opakované alebo závažné porušení môže vést nejen k vysokým pokutám, ale i k omezení alebo zákazu činnosti.

Preč je AML po roce 2025 hlavně o řízení rizik

Současný prístup k AML klade důraz na risk-based approach – tedy řízení rizik podľa typu klienta, obchodu a podnikání. To znamená, že univerzální šablony přestávají fungovat.

Risk-based approach v praxi znamená kategorizovat klientov do rizikových skupin (nízké, střední, vysoké riziko) a přizpůsobit intenzitu kontroly podľa výsledku hodnocení. U nízkorizikových klientů postačí standardní due diligence (CDD), u vysokorizikových je povinná rozšířená hloubková kontrola (EDD). Tato kategorizace musí byť zdokumentována a obhajitelná pri kontrole.

Ide o dlouhodobé nastavení, nie jednorázový dokument.

Jak na to bez zbytečné administrativy

AML PROOF vznikl jako reakce na realitu posledních let: stále širší okruh povinných osôb, rostoucí nároky na doložitelnost a tlak na efektivitu a přehlednost.

Cieľom není „splniť AML na papíře“, ale mať funkční, přehledné a kontrolovatelné řešení, které obstojí i pri kontrole v roce 2025 a později.

AML PROOF automatizuje identifikáciu a screening klientů, hodnocení rizik a generování dokumentácia. Realitní makléř alebo kancelář získá přehledný systém kde každý případ — od onboardingu klienta po archivaci — zanechává auditní stopu s časovými razítky připravenou pre FIIT. Kredity od 25 Kč za kus (balíček 1 000), kredity bez expirace.