Cómo cumplir con las obligaciones en materia de lucha contra el blanqueo de capitales para los agentes inmobiliarios y los abogados en 2026

1. Por qué los agentes inmobiliarios y los abogados son objeto de un escrutinio especial

Un intermediario inmobiliario pasa a ser una entidad obligada en virtud de la Ley contra el blanqueo de capitales durante la intermediación en la compraventa y el arrendamiento de inmuebles, sin ningún tipo de limitación (art. 2, apartado 1, letra d), de la Ley n.º 253/2008 Coll.). Los cambios previstos para 2026 obligan a las agencias a conocer a fondo a sus clientes mucho antes de que se firme un contrato de reserva.

La formación en materia de lucha contra el blanqueo de capitales no debería limitarse a un mero ejercicio «teórico». Debe ser una formación práctica que describa con exactitud cuáles son las «señales de alerta» que hay que detectar (por ejemplo, pagos procedentes de cuentas en el extranjero o el ocultamiento de los titulares reales finales mediante complejas estructuras multinacionales).

2. El agente inmobiliario como entidad obligada: cuándo y en qué casos concretos

Un agente inmobiliario pasa a ser una entidad obligada en virtud del artículo 2, apartado 1, letra d), de la Ley n.º 253/2008 Coll.. La ley abarca: - La intermediación en la venta de inmuebles - La intermediación en el arrendamiento de inmuebles - Subasta de bienes inmuebles (subastador) - Compra o venta directa de bienes inmuebles en nombre propio Cuándo surge la obligación de identificación (artículo 7): - Al celebrar un contrato de intermediación - Antes de firmar un contrato de reserva - Siempre antes de aceptar cualquier pago de un cliente

3. Abogados, notarios y cuentas de depósito en garantía de abogados

En las tramas de blanqueo de capitales relacionadas con el sector inmobiliario, los abogados y los bufetes de abogados actúan como primeros filtros fundamentales (los denominados «guardianes»). Si gestionas cuentas de garantía bloqueadas, debes saber con absoluta certeza cuál es el origen de los fondos.

• Realizar una verificación exhaustiva cotejando la lista de personas políticamente expuestas y las listas de sanciones de la UE y de la ONU (Ley n.º 69/2006 Coll.).
• Recopilación de documentos justificativos: ya no basta con un simple documento de identidad. Es obligatorio cumplimentar un cuestionario sobre la prevención del blanqueo de capitales centrado en el origen del patrimonio.
• Si tienes alguna sospecha (STR: informe de transacción sospechosa, con arreglo al artículo 18 de la Ley n.º 253/2008 Coll.), debes actuar en consecuencia. De no hacerlo, corres el riesgo de perder tus licencias profesionales y de que la FAU te imponga multas muy elevadas.

Nota importante para los abogados: Los abogados están exentos de la obligación de designar a una persona de contacto ante la FAU (art. 22); deben comunicar las operaciones sospechosas a través del Colegio de Abogados de la República Checa, y no directamente a la FAU (art. 27 de la Ley n.º 253/2008 Coll.).

4. Resumen de las obligaciones: agente inmobiliario

Como agente inmobiliario, tienes las siguientes obligaciones legales: 1. **Políticas internas (SVZ) y evaluación de riesgos (art. 21, art. 21a)** Un sistema por escrito de políticas internas adaptado a la intermediación inmobiliaria. Debe incluir una evaluación de los riesgos típicos de su mercado: pagos en efectivo, compradores extranjeros, estructuras de propiedad complejas. 2. **Identificación del cliente (artículos 7 y 8)** Antes de firmar un contrato de intermediación: personas físicas mediante el documento de identidad; personas jurídicas mediante el registro mercantil + titular real. 3. **Diligencia debida con respecto al cliente (art. 9)** Verificación frente a las listas de sanciones, la lista de personas políticamente expuestas y la información negativa en los medios de comunicación. 4. **Seguimiento continuo (art. 9, apartado 1)** A lo largo del periodo de intermediación, debe supervisar la relación comercial y actualizar la evaluación de riesgos. 5. **Archivo durante 10 años (art. 16)** Toda la documentación de identificación del cliente. 6. **Notificación de una operación sospechosa a la FAU (art. 18)** En caso de sospecha de blanqueo de capitales o financiación del terrorismo. 7. **Formación con arreglo al artículo 23** Antes de la designación y, como mínimo, una vez al año. 8. **Persona de contacto para la FAU (artículo 22)** En un plazo de 30 días desde que se convierta en entidad obligada.

5. Resumen de las obligaciones: el abogado y el notario

Las profesiones jurídicas tienen obligaciones en virtud del artículo 2, apartado 1, letra f), de la Ley n.º 253/2008 Coll. Detalles: **¿Cuándo surge la obligación (artículo 7, apartado 3)?** Un abogado o notario debe identificar a un cliente cuando preste servicios relacionados con: - La gestión del dinero, los valores u otros activos del cliente - La constitución o gestión de sociedades mercantiles - La compra o venta de bienes inmuebles o participaciones sociales - Las transacciones financieras o comerciales en nombre de un cliente El asesoramiento jurídico en sí mismo (representación en procedimientos judiciales) no da lugar a la obligación de identificación. **Particularidades para los abogados:** - No comunican las transacciones sospechosas directamente a la FAU, sino al Colegio de Abogados de la República Checa (art. 27) - No están obligados a comunicar una persona de contacto a la FAU (art. 22) —una exención de la ley— - Por lo demás, tienen todas las demás obligaciones al igual que el resto de entidades obligadas **Particularidades para los notarios:** - Comunican las transacciones sospechosas a la Cámara Notarial de la República Checa (art. 27). - No están obligados a comunicar una persona de contacto a la FAU (art. 22).

6. Plantilla de cuestionario sobre la prevención del blanqueo de capitales para agentes inmobiliarios

Antes de intermediar en una venta, el cliente debe cumplimentar un cuestionario sobre la prevención del blanqueo de capitales (AML) diseñado específicamente para agencias inmobiliarias. En él, debe declarar que los fondos destinados a la compra del inmueble proceden de fuentes legítimas (salario, donaciones, venta de otros inmuebles, hipoteca). Otro aspecto fundamental es identificar a los titulares reales finales (UBO). Si una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) adquiere un inmueble controlado por una estructura de tenencia extranjera, el agente inmobiliario y el abogado tienen la obligación imperativa de averiguar quién es el beneficiario final.

Un cuestionario sobre la prevención del blanqueo de capitales para una agencia inmobiliaria debe incluir: Para una persona física — comprador/vendedor: - Datos de identificación del documento de identidad - Nacionalidad y lugar de residencia - Origen de los fondos destinados a la compra del inmueble (salario, préstamo, venta de otro inmueble, donación — todo ello demostrable) - Declaración jurada sobre la exposición política Además, en el caso de una persona jurídica: - Número de identificación de la empresa y extracto del registro mercantil - Identificación del titular real (todas las personas físicas con una participación superior al 25 %) - Estructura de propiedad —si es compleja, un diagrama gráfico— - Origen de los fondos de la empresa Presta especial atención a: - Pagos en efectivo o métodos de pago inusuales - Estructuras de propiedad extranjeras o compradores procedentes de países de alto riesgo según el GAFI - Discrepancia entre los ingresos declarados y el valor del inmueble

7. Identificación reforzada y diligencia debida respecto al cliente: cuándo aplicarla

La ley (art. 9a, art. 13) exige una identificación y una diligencia debida respecto al cliente reforzadas cuando: - El cliente es una persona políticamente expuesta (ministro, diputado, alto cargo o miembro de su familia) - El cliente procede de un país incluido en la lista del GAFI o en las listas grises o negras de la UE - Existe una estructura de propiedad inusualmente compleja sin una razón económica clara - El pago procede de una cuenta offshore o se realiza a través de intermediarios - El valor de la transacción supera significativamente los ingresos declarados por el cliente Durante la diligencia debida reforzada, debe: - Determinar el origen de los fondos y el patrimonio de forma demostrable - Obtener la autorización de una persona autorizada para la transacción - Documentar los motivos de la diligencia debida reforzada

8. Sanciones para los agentes inmobiliarios y los abogados

Las inspecciones de la Oficina de Análisis Financiero (FAU) se centran principalmente en la existencia de procesos operativos. Multas más habituales en el sector inmobiliario y jurídico: - Ausencia de SVZ o de evaluación de riesgos: multa de hasta 1 000 000 CZK (aprox. 40 000 EUR) - Identificación insuficiente del cliente: multa de hasta 10 000 000 CZK (aprox. 400 000 EUR) - Incumplimiento de la obligación de comunicar la persona de contacto a la FAU: multa de hasta 10 000 000 CZK (aprox. 400 000 EUR) - Incumplimiento de la obligación de notificar una operación sospechosa: multa de hasta 5 000 000 CZK (aprox. 200 000 EUR) Durante las inspecciones, la FAU comprueba principalmente: la existencia de un SVZ operativo y adaptado a su sector, un historial documentado de la identificación de clientes, registros de la formación de los empleados y de las personas que ocupan puestos similares, y un proceso operativo para la notificación de transacciones sospechosas.

9. Pasos prácticos: por dónde empezar

Para los agentes inmobiliarios: 1. Verifica tu situación → /obligatorytest 2. Elabora el SVZ y una evaluación de riesgos 3. Notifique a la FAU quién es la persona de contacto en un plazo de 30 días (art. 22) 4. Elabore un cuestionario digital sobre la prevención del blanqueo de capitales para los clientes 5. Imparta formación a los empleados y a las personas que ocupen un puesto similar (art. 23, apartados 1 y 2) Para abogados y notarios: 1. Compruebe para qué tipos de servicios surge la obligación de identificación (art. 7, apartado 3) 2. Elaborar el SVZ y una evaluación de riesgos 3. Establecer un procedimiento interno para la notificación de operaciones sospechosas a través de su colegio (§ 27) 4. Formar a los empleados y a las personas que ocupen un puesto similar (§ 23, apartados 1 y 2) AML PROOF le guía automáticamente a través de todos los pasos.