Tabla de contenidos
- El blanqueo de capitales en el sector inmobiliario no es un fenómeno pasajero, sino una tendencia a largo plazo
- ¿Quién es una entidad sujeta a obligaciones en el sector inmobiliario hoy en día?
- Las obligaciones actuales en materia de lucha contra el blanqueo de capitales: el enfoque se centra en los sistemas y las pruebas
- Sanciones y supervisión: la realidad de los últimos años
- Por qué la normativa contra el blanqueo de capitales a partir de 2025 se centra principalmente en la gestión de riesgos
- Cómo hacerlo sin trámites administrativos innecesarios
El blanqueo de capitales en el sector inmobiliario no es un fenómeno pasajero, sino una tendencia a largo plazo
Las obligaciones en materia de lucha contra el blanqueo de capitales en el mercado inmobiliario no son un fenómeno pasajero, sino una tendencia a largo plazo que se ha ido perfeccionando y reforzando en los últimos años. La modificación clave de la Ley contra el blanqueo de capitales de 2021 sentó las bases, pero el impacto real se hizo patente en los años siguientes, sobre todo debido a la política de la UE en materia de lucha contra el blanqueo de capitales y al creciente escrutinio de las autoridades de supervisión.
En la práctica, esto significa una cosa: no basta con tener un documento normativo archivado. Las entidades obligadas deben poder demostrar que los procesos de prevención del blanqueo de capitales funcionan en la práctica y que se han llevado a cabo correctamente los pasos específicos en cada caso concreto.
Los intermediarios inmobiliarios son entidades obligadas en virtud del artículo 2 de la Ley n.º 253/2008 Coll. y se encuentran entre los grupos más inspeccionados del sector no financiero. La FAU se centra, en particular, en la identificación de los clientes en la intermediación de la compraventa de inmuebles, la verificación del titular real en el caso de las personas jurídicas y la comprobación de los clientes frente a las listas de sanciones y los registros de personas políticamente expuestas (PEP).
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¿Quién es una entidad sujeta a obligaciones en el sector inmobiliario hoy en día?
Por regla general, se considera entidad obligada a toda persona que, en el ejercicio de su actividad empresarial, realice actividades relacionadas con el sector inmobiliario que puedan ser objeto de uso indebido para el blanqueo de capitales procedentes de actividades delictivas.
En la práctica, las obligaciones en materia de lucha contra el blanqueo de capitales suelen aplicarse a:
- intermediarios inmobiliarios (venta y alquileres seleccionados)
- promotores e inversores inmobiliarios
- entidades que se dedican a la compraventa de inmuebles como actividad empresarial
- intermediarios en el alquiler de oficinas, almacenes y otros locales comerciales
- servicios y empresas del grupo que actúan como intermediarios en transacciones inmobiliarias
Una de las obligaciones fundamentales de un agente inmobiliario es identificar al titular real de toda entidad jurídica con la que se establezca una relación comercial y comprobar su presencia en el registro de titulares reales, de conformidad con la Ley n.º 37/2021 Coll. El incumplimiento de esta obligación es una de las irregularidades más frecuentes detectadas por la FAU durante las inspecciones realizadas en las agencias inmobiliarias.
Los agentes inmobiliarios también deben evaluar el origen de los fondos en las transacciones en las que exista sospecha de blanqueo de capitales, especialmente en el caso de pagos en efectivo, clientes procedentes de países de alto riesgo o personas políticamente expuestas (PEP). En el caso de estos clientes, la ley exige una identificación reforzada y una diligencia debida respecto al cliente (artículo 9a) con arreglo al artículo 13 de la Ley n.º 253/2008 Coll.
Las obligaciones actuales en materia de lucha contra el blanqueo de capitales: el enfoque se centra en los sistemas y las pruebas
A partir de 2025, queda claro que la prevención del blanqueo de capitales no es una mera formalidad burocrática. Las inspecciones se centran en comprobar si la entidad obligada cuenta con un sistema operativo y demostrable.
- un sistema interno de lucha contra el blanqueo de capitales que funcione —no solo un documento genérico—
- una evaluación de riesgos actualizada y adaptada al modelo de negocio real
- identificación y control verificables de los clientes
- formación demostrable de los empleados y de las personas que ocupan un puesto equivalente
- persona designada y claramente asignada
El sistema de políticas internas de una agencia inmobiliaria debe adaptarse a los riesgos específicos del sector: elevados importes de las transacciones, compradores anónimos y clientes extranjeros. Una plantilla genérica descargada de Internet no será suficiente. La FAU evalúa la adecuación del sistema de políticas internas (IPS) a la línea de negocio concreta.
Sanciones y supervisión: la realidad de los últimos años
La supervisión por parte de la SEPBLAC checa y otras autoridades se ha endurecido considerablemente. Las sanciones siguen siendo elevadas y se están aplicando en la práctica.
El riesgo ya no se limita únicamente a las transacciones sospechosas, sino que también incluye:
- documentación que falta o está desactualizada
- soluciones formales contra el blanqueo de capitales que no guardan relación con la práctica
- discrepancia entre los procedimientos declarados y la realidad
Las infracciones reiteradas o graves pueden acarrear no solo multas elevadas, sino también restricciones o prohibiciones de la actividad.
Por qué la normativa contra el blanqueo de capitales a partir de 2025 se centra principalmente en la gestión de riesgos
El enfoque actual en materia de prevención del blanqueo de capitales hace hincapié en el enfoque basado en el riesgo, es decir, la gestión del riesgo en función del cliente, la operación y el modelo de negocio. Las plantillas universales han dejado de ser válidas.
En la práctica, un enfoque basado en el riesgo consiste en clasificar a los clientes en grupos de riesgo (bajo, medio y alto) y ajustar la intensidad de las medidas de diligencia debida en función del resultado de la evaluación. La identificación y la diligencia debida respecto al cliente estándar (artículo 9) son suficientes para los clientes de bajo riesgo; la identificación y la diligencia debida respecto al cliente reforzadas (artículo 9 bis) son obligatorias para los clientes de alto riesgo. Esta clasificación debe estar documentada y ser defendible en caso de inspección.
- comprender su propio perfil de riesgo
- trabajar de forma continua en materia de lucha contra el blanqueo de capitales
- utilizar un sistema que se adapte al crecimiento de su negocio
Se trata de una configuración a largo plazo, no de un documento puntual.
Cómo hacerlo sin trámites administrativos innecesarios
AML PROOF se creó como respuesta a la realidad actual: un ámbito de aplicación más amplio de las entidades obligadas, requisitos de justificación más estrictos y una mayor exigencia de eficiencia y claridad.
El objetivo no es «cumplir con los requisitos de la normativa contra el blanqueo de capitales sobre el papel», sino contar con una solución funcional, clara y controlable que resista las inspecciones en 2025 y en adelante.
AML PROOF automatiza la identificación y selección de clientes, la evaluación de riesgos y la generación de documentos. Los agentes inmobiliarios y las agencias disponen de un sistema claro en el que cada caso —desde la incorporación del cliente hasta el archivo— deja un registro de auditoría con marcas de tiempo, listo para la Unidad de Análisis Financiero (FAU). Créditos a partir de 25 CZK por unidad (paquete de 1.000 créditos); créditos sin fecha de caducidad.