Обязательства по ПОД в сфере недвижимости после 2025 года: что фактически применяется сегодня

ПОД в недвижимости – это не короткий эпизод — это долгосрочный тренд

Обязательства по ПОД/ФТ на рынке недвижимости – это не краткосрочный эпизод, а долгосрочный тренд, который в последние годы был уточнен и усилен. Ключевая поправка к закону о ПОД в 2021 году установила базовый уровень, но реальное влияние стало видно в последующие годы – особенно из-за политики ПОД/ФТ ЕС и растущего надзорного контроля.

На практике это означает одно: недостаточно иметь документ о политике в папке. Обязанные субъекты должны доказать, что процессы ПОД работают на самом деле – и что конкретные шаги были выполнены надлежащим образом для конкретных случаев.

Посредники по недвижимости являются обязанными субъектами в соответствии с положениями Закона об AML и входят в числе наиболее часто проверяемых групп в нефинансовом секторе. ФИУ особое внимание уделяет идентификации клиента при посредничестве в покупке и продаже недвижимости, проверке полезного собственника для юридических лиц и проверке клиентов в соответствии со списками санкций и реестрами ПЕП.

Кто является обязанным субъектом в недвижимости сегодня

Как правило, обязанным субъектом является любое лицо, которое в ходе своей деятельности осуществляет операции с недвижимостью, которые могут быть использованы для отмывания доходов от преступлений.

На практике обязательства по ПОД обычно применяются к:

Ключевое обязательство агента по недвижимости – идентифицировать полезного собственника каждого юридического лица, вступающего в деловые отношения, и проверить их в реестре полезных собственников в соответствии с Законом № 37/2021 Сб. Неисполнение этого обязательства является одной из наиболее частых находок ФАО при проверке агентств по недвижимости.

Риэлторы также должны оценивать источник средств для сделок, в отношении которых возникает подозрение на отмывание денег — в частности для наличных платежей, клиентов из высокорисковых стран или ПОП лиц. Для этих клиентов закон требует усиленной идентификации и проверки клиентов (Раздел 9a) согласно положениям Закона об AML.

Обязательства по ПОД сегодня: акцент на системы и доказательства

После 2025 года ясно, что ПОД — это не бумажный формализм. Проверки сосредоточены на том, имеет ли обязанный субъект функциональную, доказуемую систему на месте.

Система внутренней политики риэлторского агентства должна быть адаптирована к специфическим рискам сектора — высокие стоимости сделок, анонимные покупатели, клиенты из-за границы. Общий шаблон, загруженный из интернета, не выдержит проверку. ФАУ оценивает актуальность СВП для конкретного вида деятельности.

Санкции и надзор: реальность последних лет

Надзор со стороны чешского ФАУ и других органов значительно ужесточился. Санкции остаются высокими и применяются на практике.

Риск — это больше не только подозрительные сделки, но также:

Повторные или серьезные нарушения могут привести не только к высоким штрафам, но и к ограничениям или запретам на деятельность.

Почему ПОД после 2025 года — это в основном управление рисками

Современный подход к ПОД подчеркивает риск-ориентированный подход — управление риском на основе клиента, сделки и бизнес-модели. Универсальные шаблоны перестают работать.

Риск-ориентированный подход на практике означает категоризацию клиентов на группы риска (низкий, средний, высокий риск) и корректировку интенсивности проверки клиентов на основе результатов оценки. Стандартная идентификация и проверка клиентов (Раздел 9) достаточны для клиентов с низким риском; усиленная идентификация и проверка клиентов (Раздел 9a) являются обязательными для клиентов с высоким риском. Эта категоризация должна быть задокументирована и защищаема при проверке.

Это долгосрочная настройка, а не одноразовый документ.

Как это сделать без лишней административной работы

AML PROOF был создан в ответ на современную реальность: более широкий спектр обязанных субъектов, более высокие требования к доказательствам и давление на эффективность и ясность.

Цель не в том, чтобы «отметить ПОД на бумаге», а иметь функциональное, четкое и контролируемое решение, которое выдержит проверки в 2025 году и далее.

AML PROOF автоматизирует идентификацию и скрининг клиентов, оценку рисков и генерацию документов. Риэлтор или агентство получает четкую систему, где каждый случай — от подключения клиента до архивирования — оставляет аудиторский след с временными метками, готовый для ФАУ. Кредиты от 25 чешских крон за единицу (пакет из 1000 кредитов), кредиты без срока действия.